Có thể lấy lại phần đất hàng xóm lấn, chiếm đã được cấp sổ đỏ không? Người khác xây dựng trên phần đất của mình thì phải làm gì?

 Đẩt đai là một tài sản đặc biệt và vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Tại nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Bởi tầm quan trọng của đất đai nên trên thực tế không tránh khỏi việc tranh chấp giữa những người sử dụng đất. Việc giải quyết tranh chấp phải được thực hiện theo một trình tự, thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

1. Giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình sử dụng đất?

Câu hỏi: Chào công ty luật Minh Gia! Đất nhà chúng tôi ngày càng bị thu hẹp vì bị nhà A lấn chiếm và cũng có nhà B cũng bị ông A lấn chiếm nhiều lần đưa đơn nhưng chính quyền địa phương không giải quyết. Trong khi đó nhà ông A có người làm trong cơ quan (làm sổ hồng) đã lén làm sổ hồng cho nhà ông A (đất nhà + đất lấn). Vậy giờ này chúng tôi có thể làm gì được nữa không ạ? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;...”

Và Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....”

Theo thông tin bạn cung cấp thì chưa rõ trước khi ông A được cấp GCNQSDĐ thì gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ với phần đất tranh chấp hay chưa. Giả sử gia đình bạn chưa được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất tranh chấp thì bạn cần xác định gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100, 101 Luật đất đai 2013 hay không? Tức là gia đình bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất không? Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ.

Trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và có căn cứ chứng minh hộ gia đình ông A lấn, chiếm đất của gia đình và đã được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất lấn, chiếm thì gia đình có thể làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Sau khi có biên bản hòa giải mà không thành thì có thể làm đơn khởi kiện trực tiếp ra TAND cấp huyện.

Hoặc gia đình bạn có thể giải quyết theo hướng khiếu nại quyết định cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân huyện cho gia đình ông A và yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận. Trường hợp khiếu nại không được giải quyết thì khởi kiện ra Tòa án để giải quyết. Tuy nhiên cần lưu ý thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011).

2. Tư vấn hành vi xây dựng sang phần đất của nhà khác? 

Câu hỏi: Thưa luật sư! Luật sư cho tôi hỏi, tôi mua nhà năm 2017, có GCNQSDĐ. Sau khi mua xong khoảng 3 tháng tôi phát hiện ra nhà bên cạnh (ông A) xây 1 hầm rút của toilet bên diện tích nhà tôi được cấp sổ đỏ (hầm này chắc được xây trước khi tôi mua đất này). Từ đó đến nay đã gần 3 năm, gia đình nhà tôi đã qua thương lượng rất nhiều lần thậm chí là sẽ hỗ trợ chi phí để họ xây lại bên phần đất của mình nhưng vẫn không được. Vì diện tích đất còn lại quá nhỏ nên hiện giờ chúng tôi vẫn chưa dám khoan giếng vì sợ ô nhiễm. Mong luật sư tư vấn. Chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“...5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Và Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan...”

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định Những hành vi bị nghiêm cấm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai...”

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ nên được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Theo đó, ông A có nghĩa vụ sử dụng đúng ranh giới thửa đất của mình, không được lấn, chiếm hay xây dựng trên phần đất mà gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ.

Trong trường hợp ông A xây hầm cầu trên phần đất của gia đình bạn và gia đình bạn đã nhiều lần thương lượng, hỗ trợ chi phí để họ xây lại hầm cầu bên phần đất của họ nhưng ông A vẫn không đồng ý thì gia đình bạn có thể gửi làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã. Sau khi có biên bản hòa giải mà không thành thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện trực tiếp ra TAND cấp huyện nơi có bất động sản để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.