Có phải nộp tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất khi mua bán nhà ở xã hội?

1. Luật sư tư vấn về nhà ở xã hội.

Để có quyền sử dụng nhà ở xã hội, trước tiên các chủ thể có nhu cầu phải thuộc đối tượng được quy định tại điều 49, đáp ứng đủ điều kiện tại điều 51 Luật nhà ở 2014 và có thể được sử dụng thông qua hình thức thuê hoặc mua. Bàn về các quy định nói trên, chúng ta có thể thấy các đối tượng khá rộng nhưng tập trung chủ yếu vào những đối tượng mà hầu hết họ không là chủ sở hữu của nhà ở nào. Việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội sẽ góp phần ổn định xã hội, tạo điều kiện cho các chủ thể yếu thế được đả bảo nhu cầu tối thiểu của cuộc sống, từ đó tập trung vào hoạt động sản xuất, phát triển kinh tế.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline 1900.6169 để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý như:

- Giá thuê, giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

- Điều kiện về cư trú khi mua nhà ở xã hội ở thành phố trực thuộc trung ương.

- Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà ở xã hội.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Có phải nộp tiền sử dụng đất khi mua hoặc thuê nhà ở xã hội hay không.

Nội dung tư vấn như sau:​ Chào luật sư. Tôi có một vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán nhà cần sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư. Tôi xin trình bày như sau. Tôi có vừa mua lại 1 căn nhà chung cư cụ thể địa chỉ tại toà 19t6 khu đô thị kiến hưng, hà đông, hà nội. Hiện tại tôi mới nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng để làm thủ tục sang tên. Căn nhà thuộc dự án xây dựng cho người thu nhập thấp , hiện đã đc cấp sổ đỏ của chủ cũ năm 3/2/2017. Theo như tôi đc biết căn nhà đã đc bàn giao đến nay đã đủ trên 5 năm. Vậy t muốn hỏi luật sư khi làm thủ tục sang tên căn nhà t có phải chịu tiền thuế sử dụng đất hay không ( vì nhà TNT đã được miễn thuế trước kia), nếu có xin hỏi là cách tính như nào, nếu để không phải chịu thuế khi người mua phải cung cấp được giấy xác nhận như thế nào. Hiện tại theo thoả thuận ban đầu thì 2 bên đều k nhắc đến vấn đề thuế này. Vậy nếu có thì bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm. Hiện tại chúng tôi cũng chưa thanh toán hết số tiền mua bán. Vì đợi làm xong thủ tục sang tên. Kính mong luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện mua nhà ở xã hội:

Tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:

Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

…

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ quy định nêu trên, với trường hợp của bạn để mua lại được căn hộ chung cứ dành cho người thu nhập thấp thì căn hộ đó phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về thời gian sử dụng 5 năm tính từ thời điểm trả hết tiền mua và đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất. Khi đã đáp ứng các điều kiện trên thì hai bên có thể tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận(huyện) để sang tên.

Về vấn đề nộp tiền sử dụng đất:

Vấn đề nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì tại đoạn 2 khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

“Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.”

Như vậy, theo quy định trên, khi thực hiện việc chuyển nhượng thì hai bên sẽ phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Ngoài ra, bên bán sẽ phải nộp 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội được quy định tại Điều 7 Thông tư 139/2016/TT-BTC:

Điều 7. Xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội

Việc xác định tiền sử dụng đất mà người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp khi được phép bán nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được thực hiện như sau:

1. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.

2. Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội:

a) Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ

Trong đó:

- S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

- Giá đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều này.

- Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư được xác định theo quy định tại Điều 8 Thông tư này.

b) Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề thì bên bán nhà ở xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích đất của nhà ở xã hội.

Về vấn đề thuế sử dụng đất hằng năm.

Tại Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về các trường được miễn thuế như sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.

3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.

4. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

6. Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.

8. Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn hóa.

9. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

Như vậy, để được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải thuộc một trong các trường hợp theo quy định trên. Theo đó, với trường hợp của bạn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm với mức thuế suất quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: “3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% đối với diện tích đất trong hạn mức....

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.