Có nên lập hợp đồng ủy quyền định đoạt khi mua bán nhà, đất?

Ảnh minh họa

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đó để chuyển nhượng đất theo đúng quy định pháp luật thì bên bán bắt buộc phải có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định trên và phải lập thành hợp đồng có công chứng.

Mọi hành vi chuyển nhượng đất, nhà ở không thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đều không được pháp luật công nhận và sẽ không được bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.

Trong trường hợp của anh, nếu chỉ ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng. Và anh sẽ không thể sang tên mình trên GCNQSDĐ khi giao kết hợp đồng loại này.

Hợp đồng ủy quyền là loại hợp đồng được quy định tại điều 581 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Việc ký kết hợp đồng ủy quyền có thể cho phép anh sử dụng và định đoạt ngôi nhà ở 1 cách hợp pháp (trong nội dung được ủy quyền).

Tuy nhiên, do anh không phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nên trong trường hợp bên bán vì lý do khách quan (theo quy định tại điều 598 Bộ luật dân sự 2005) hoặc chủ quan (theo quy định tại điều 588 Bộ luật dân sự 2005) dẫn đến hợp đồng ủy quyền có cơ sở để chấm dứt hiệu lực thì khi đó anh sẽ buộc phải trả lại đất cho bên kia.

Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua vì vậy anh nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.

Về thủ tục chuyển nhượng đất anh có thể tham khảo trong bài viết sau "Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai".

Trân trọng! 
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia