Có nên lập hợp đồng ủy quyền định đoạt khi mua bán nhà, đất?

Nội dung câu hỏi: Hiện nay tôi là công dân Việt Nam 25 tuổi. Tôi được người quen môi giới để mua đất thổ cư, chỉ có đất không có nhà, diện tích là 56 m2. Được biết, chủ đất chỉ làm cho tôi giấy ủy quyền sử dụng đất chứ tôi không đứng tên trực tiếp với lý do tốn kém (1,8 triệu đồng) và thủ tục rườm rà. Mong luật sư cho biết như thế có hợp pháp không, chi phí làm thủ tục ra sao và sau này tôi muốn đứng tên được không?

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đó để chuyển nhượng đất theo đúng quy định pháp luật thì bên bán bắt buộc phải có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định trên và phải lập thành hợp đồng có công chứng theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013.

Mọi hành vi chuyển nhượng đất, nhà ở không thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đều không được pháp luật công nhận và sẽ không được bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.

Trong trường hợp của anh, nếu chỉ ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng. Và anh sẽ không thể sang tên mình trên GCNQSDĐ khi giao kết hợp đồng loại này.

Hợp đồng ủy quyền là loại hợp đồng được quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Việc ký kết hợp đồng ủy quyền có thể cho phép anh sử dụng và định đoạt ngôi nhà ở 1 cách hợp pháp (trong nội dung được ủy quyền).

Tuy nhiên, do anh không phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nên trong trường hợp bên bán vì lý do khách quan hoặc chủ quan dẫn đến hợp đồng ủy quyền có cơ sở để chấm dứt hiệu lực thì khi đó anh sẽ buộc phải trả lại đất cho bên kia.

Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua vì vậy anh nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.