Có được tách thửa đất khi đất đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không?

Câu hỏi tư vấn:  Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Tôi có khách hàng đang vay vốn tại ngân hàng, thế chấp bằng Sổ hồng (đã có tài sản trên đất) tại mặt tiền đường Võ Văn Vân, Huyện Bình Chánh. Giấy tờ đứng tên 2 vợ chồng (diện tích 10mx41m, trong đó có 320,3 m2 là đất ở, còn lại 92,1m2 là đất trồng cây lâu năm - nằm trong ranh lộ giới). Nay khách hàng có nhu cầu muốn tách đôi tài sản trên (mỗi bên 5m) thành 2 giấy chứng nhận riêng. Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp trên có tách sổ được hay không (tài sản đã công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm) và khi tách sổ thì vẫn 2 vợ chồng đứng tên chủ sở hữu hay phải tặng cho cho người khác. Mong luật sư trả lời giúp tôi trường này.
Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, khách hàng của bạn sẽ không thể tiến hành thủ tục tách thửa đất đối với mảnh đất đang được thế chấp của ngân hàng. Bởi lẽ:

Khách hàng của bạn hiện đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại ngân hàng. Theo thủ tục tiến hành thế chấp tại ngân hàng, trước khi tiến hành hợp đồng thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của tài sản theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Sau đó, khi kí hợp đồng thế chấp, ngân hàng sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý khác theo quy định của luật Đất đai.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:…”

Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có quy định về hồ sơ phải nộp khi tiến hành thủ tục tách thửa:

"11. Hồ sơ nộp khi thưc hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp"

Như vậy, khi muốn làm thủ tục tách thửa thì khách hàng của bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ hồng) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa khách hàng của bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho việc khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng. Bạn sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng.