Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với lô đất có phần lộ giới

Câu hỏi đề nghị tư vấn: hiện tôi đang là chủ sở hửu lô đất 4.000 m2 trên đường Nguyễn Thái Bình tại tp.Thủ Dầu Một với 200m2 đất thổ cư và phần lộ giới bị lấn vào đất ăn sâu 9m và rộng 50m (theo chiều rộng đất). vấn đề của tô

+/ Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần lộ giới đó giải quyết như thế nào (vì khách hàng muốn mua đất của tôi nhưng muốn tôi cắt bỏ phần lộ giới chờ nhà nước giải quyết đền bù).

+Tôi đang lên phương án phân lô bán nền lô đất trên. Xây dựng đường ngăn lô đất thì tôi nên xin lên thổ cư như thế nào liên hệ với cơ quan chức trách nào trực tiếp và nếu phân lô vậy tôi có chỉ cần lên thổ cư cho phần đất cấp nhà thôi phải không còn đường xá trong lô đất thì không cần xin cấp thổ cư phải không? Mong bên công ty tư vấn!
 
Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần lộ giới đó bạn không nên tiến hành chuyển nhượng. Có nghĩa là bạn chỉ tiến hành chuyển nhượng đối với phần diện tích đất còn lại. Đối với phần diện tích đất thuộc phần lộ giới vẫn thuộc sở hữu của gia đình bạn.

Pháp luật có quy định như sau: "nếu nhà ở, đất ở xây dựng, nhận chuyển nhượng,thừa kế, cho, tặng từ đất ở trước ngày công bố lộ giới thì phần diện tích nằm trong lộ giới vẫn được tính bồi thường theo trường hợp không vi phạm lộ giới. Nhà ở, đất ở có thời điểm tạo lập trước ngày công bố lộ giới, nhưng việc thừa kế, cho, tặng thực hiện từ ngày công bố lộ giới trở về sau thì vẫn được tính bồi thường như trên".

Như vậy, diện tích đất thuộc phần lộ giới thuộc sở hữu gia đình bạn có thời điểm tạo lập trước ngày công bố lộ giới, nếu được công nhận là đất ở thì gia đình bạn vẫn sẽ được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất với mục đích thực hiện dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải.

Thứ hai,  bạn muốn xây dựng đường ngăn lô đất và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư. Bạn chỉ cung cấp thông tin bạn sở hữu 4000 m2 đất, trong đó 200 m2 đất thổ cư, phần lộ giới bị lấn vào đất ăn sâu 9m và rộng 50m (theo chiều rộng đất) nhưng với diện tích đất còn lại bạn không trình bày rõ đất được sử dụng với mục đích gì.

Do đó, nếu việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất của bạn phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cơ quan có thẩm quyền được xác định là Ủy ban nhân dân cấp huyện tại nơi bạn cư trú. Căn cứ Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều khoản của Luật đất đai 2013:

"1.Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Việc chuyển mục đích sử dụng đất này phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất ở tối đa tại địa bàn tỉnh Bình Dương theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Theo đó, bạn sẽ tiến hành lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất và gửi hồ sơ trực tiếp tới Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Đối với phần đường ngăn cách khi bạn muốn tách thành đất ở giữa các lô đất vẫn nằm trong lô đất nhà bạn, tuy nhiên, trong lô đất này có chuyển nhượng 1 phần cho chủ sở hữu mới. Do đó, con đường là lốii đi chung và bạn không cần chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để xây dựng con đường này.