Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Câu hỏi tư vấn:

Do chưa tìm hiểu kỹ, Tôi đã đặt cọc số tiền 30tr để mua lô đất này - hiện có 6 phòng trọ (trị giá 380tr) tại P. Trảng Dài, Biên Hòa, Đồng Nai. Vì đây là lần đầu tiên tôi mua bất động sản nên D hướng dẫn tôi làm hợp đồng mua bán viết tay (không qua phòng công chứng và cơ quan có thẩm quyền), sau đó D sẽ chuyển tên người đóng thuế từ 2011 đến hiện tại sang thẳng tên tôi (nghĩa là người bán trực tiếp cho tôi là C chứ không phải D). Tôi muốn hỏi trong trường hợp này D có lừa đảo tôi không? Tôi có thể lấy lại tiền cọc của mình không? Nếu không tôi có thể kiện D vì tội nào không?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty tư vấn như sau:

Tại điều 188 luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các hợp đồng về đất đai như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra Điều 689 Bộ Luật dân sự cũng quy định:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào quy định trên, có thể thấy D không có thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên cho bạn.

Hợp đồng chuyển nhượng giữa C và D không có hiệu lực pháp lý do không tuân thủ quy định về hình thức pháp luật quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng nên không phát sinh hiệu lực pháp luật. Vì vậy nên D không có tư cách chủ thể và không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Cũng căn cứ vào quy định hình thức tại Bộ luật dân sự thì có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông D không phát sinh hiệu lực pháp luật. Nếu bạn đã kí kết hợp đồng đặt cọc với D thì bạn hoàn toàn có cơ sở đòi lại số tiền này.

Trước tiên, bạn thỏa thuân với D về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu D trả lại tiền đã đặt cọc để mua nhà. Nếu D không đồng ý thì bạn nộp đơn khởi kiện ra Tòa. Cung cấp các chứng cứ liên quan đến việc có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng trên thực tế, nộp kèm cả hợp đồng đặt cọc, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng chuyển nhượng bị Tòa án tuyên vô hiệu thì hợp đồng liên quan đến hợp đồng này (hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu). Các bên trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu bên D không tự nguyện thanh toán hoàn trả tiền thì bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thi hành án.

Về câu hỏi của bạn, bạn có khởi kiện D vì tội lừa đảo hay không? Để trả lời câu hỏi này, phải căn cứ vào hành vi cụ thể và mục đích của D khi thực hiện hành vi với bạn. Việc hứa sẽ chuyển nhượng tên trực tiếp từ C sang D là thực sự D có thể thương lượng với C để làm được hay không hay chỉ là thông tin D đưa ra để bạn tin tưởng và chấp nhận giao tiền cho D. Theo quy định tại khoản 1 Điều 139 Bộ luật hình sự “ Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm”.

Thủ đoạn gian dối ở đây là đưa ra những thông tin không đúng sự thật để đánh lừa người khác nhằm để chiếm đoạt tài sản của người khác.

Thực tế, D không có căn cứ chắc chắn rằng C sẽ thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất cho bạn, bởi lẽ C mới là chủ sở hữu quyền sử dụng đất (hợp đồng giữa D và C vô hiệu). Vậy nên muốn khởi kiện D về tội này thì phải xem xét rõ hành vi của D, có mục đích lừa dối để chiếm đoạt hay không?. Nếu thực sự D chỉ đưa ra thông tin nhằm để bạn tin và đưa tiền cho D và khi đòi tiền D không trả, bạn có thể viết đơn tố cáo hành vi  của D với cơ quan Công An.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
CV: Thùy Dương - Công ty Luật Minh Gia.