Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người giám hộ đương nhiên

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Hiện nay, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diến ra rất phổ biến và thường xuyên. Tuy nhiên các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất không phải ai cũng nắm rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như điều kiện để được chuyển nhượng. Để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần phải nắm rõ các quy định pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn chưa nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, bạn chưa biết hỏi ai, bạn không có luật sư riêng để tư vấn thì hãy liên hệ tới Luật Minh Gia chúng tôi sẵn sàng giải đáp cho bạn.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện đương nhiên

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư,

Tôi xin được tư vấn là tôi muốn mua mảnh đất khoảng 500m2 người chú nhưng mảnh đất đó đứng tên của ông bà sinh ra chú .(bà hiện đã mất, ông mất khả năng thần kinh) chú đã có vợ và 2 em gái. Chú và vợ chú đang trong tình trạng ly hôn chưa ra toà .
Vậy xin hỏi luật sư tôi có mua được mảnh đất đó ko? Nếu có thủ tục làm mua bán và cấp sổ như thế nào? 

Xin cảm ơn luật sư tư vấn !

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: 

- Thứ nhất, xác định quyền sở hữu đối với mảnh đất

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất đó đã được cấp GCNQSD và người đứng tên là ông bà (người sinh ra chú bạn). Bà đã mất thì mảnh đất đó sẽ được chia đôi, một nửa thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông, và một nửa là di sản thừa kế mà bà để lại. Di sản thừa kế sẽ được chia cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà (nếu bà không để lại di chúc) theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Khi tiến hành phân chia di sản thừa kế, những người cùng hàng thừa kế có thể thỏa thuận nhường phần thừa kế của mình cho ông để ông đứng tên sử dụng toàn bộ mảnh đất này. Tuy nhiên, ông có chút vấn đề về thần kinh nên để xác định được ông có năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch dân sự hay không cần phải căn cứ vào kết quả khám bệnh của trung tâm giám định pháp y.

Tại Khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.”

Như vậy, trường hợp này gia đình chú bạn cần đưa ông đến Trung tâm giám định pháp y có thẩm quyền để tiến hành giám định kết quả. Nếu như kết quả là ông không có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình gia đình chú bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố ông mất năng lực hành vi dân sự. Kể từ khi có quyết định của Tòa án, ông được pháp luật xác định là người mất năng lực hành vi dân sự. Và cần phải xác định người giám hộ đương nhiên của ông để thực hiện các giao dịch dân sự nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của ông.

Tại Khoản 2 Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự như sau:

“2. Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.”

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ về việc ông đã có quyết định của Tòa án về việc mất năng lực hành vi dân sự hay không và ông bà có bao nhiêu người con chung để xác định người giám hộ đương nhiên của ông. Do đó, chúng tôi sẽ tư vấn theo hướng ông đã có quyết định Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự và người chú là người giám hộ đương nhiên của ông.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của người giám hộ:

“1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có các quyền sau đây:

a) Sử dụng tài sản của người được giám hộ để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu thiết yếu của người được giám hộ;

b) Được thanh toán các chi phí hợp lý cho việc quản lý tài sản của người được giám hộ;

c) Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.”

Điều 51 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giám sát việc giám hộ:

“1. Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ.

2. Trường hợp không có người thân thích của người được giám hộ hoặc những người thân thích không cử, chọn được người giám sát việc giám hộ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người giám hộ cử cá nhân hoặc pháp nhân giám sát việc giám hộ. Trường hợp có tranh chấp về việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ thì Tòa án quyết định.

3. Người giám sát việc giám hộ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu là cá nhân, có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với việc giám sát nếu là pháp nhân; có điều kiện cần thiết để thực hiện việc giám sát.

4. Người giám sát việc giám hộ có quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Theo dõi, kiểm tra người giám hộ trong việc thực hiện giám hộ;

b) Xem xét, có ý kiến kịp thời bằng văn bản về việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự quy định tại Điều 59 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giám hộ xem xét thay đổi hoặc chấm dứt việc giám hộ, giám sát việc giám hộ.”

Như vậy, nếu bạn muốn mua mảnh đất đó thì việc giao kết hợp đồng mua bán thông qua người giám hộ đương nhiên của chủ sở hữu mảnh đất đó (chú bạn) và cần có sự đồng ý của người giám sát.

- Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất

Trước tiên, bạn cần phải tiên hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Sau đó, bạn tiến hành đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trân trọng !