Chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

1. Luật sư tư vấn về vấn đề thuế khi chuyển nhượng đất

Khi chuyển nhượng đất thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp các bên có thảo thuận khác.

Mức thuế phải nộp đối với mỗi trường hợp là khác nhau, phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu gia đình bạn đang gặp vấn đề này và chưa nắm rõ quy định pháp luật thì bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

2. Quy định pháp luật về thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp

Nội dung cần tư vấn: Tôi nhận chuyển nhượng của ông B diện tích 500m2 đất nông nghiệp (có làm hợp đồng và công chứng theo quy định). Diện tích đất này là của ông A ủy quyền lại cho ông B (Có hợp đồng ủy quyền quy định ông B có quyền thay mặt ông A cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng...) Nay thuế yêu cầu tôi phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho 2 lần chuyển nhượng theo văn bản DDD của tổng cục thuế có phù hợp quy định không? Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và ông B (bên được ủy quyền)quy định tôi phải có trách nhiệm nộp các loại phí, thuế đối với hợp đồng chuyển nhượng này). Ai là người phải đóng thuế thu nhập cá nhân?..Hợp đồng chuyển nhượng ghi bên chuyển nhương là ông A, bên được ủy quyền là ông B và người nhận chuyển nhượng là tôi. Đối với hợp đồngủy quyền giữa ông A và B tôi phải đóng thuế thu nhập không? Tôi mong được tư vấn sớm. Trân trọng cảm ơn!

Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế TNCN?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau (Thời gian hỏi và trả lời tư vấn 02/2014):

Tại Khoản 1, Điều 1 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản hướng dẫn: "1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế."

Như vậy, trong trường hợp hai bên đã thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng (là bạn) phải có trách nhiệm nộp các loại phí, thuế đối với hợp đồng chuyển nhượng thì bạn phải có nghĩa vụ nộp các loại phí, thuế theo thỏa thuận.

Theo thông tin bạn cung cấp thì chi cục thuế đã yêu cầu bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho hai lần chuyển nhượng dựa theo văn bản 1133. Theo chúng tôi thì văn bản cơ quan thuế đề cập là Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 5/4/2011 của Tổng cục thuế về việc vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS.

Trong nội dung Công văn có đề cập “ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN”

Như vậy, để xác định người nhận chuyển nhượng có phải chịu thuế đối với HĐ ủy quyền giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền hay không, cần phải xác định HĐ ủy quyền giữa A và B chỉ thuần túy là HĐ ủy quyền hay là HĐ mua bán bất động sản. Do bạn không nêu rõ nên chúng tôi chia ra hai trường hợp để bạn tiện theo dõi.

1. HĐ giữa A và B là hợp đồng mua bán bất động sản.

HĐ ủy quyền giữa A và B chỉ được coi là HĐ mua bán bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- A là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

- B không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân. Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”

- A ủy quyền cho B được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp.

- B không phải hoàn trả lại bất động sản cho A và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền.

- B không nhận thù lao.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, HĐ giữa A và B được xác định là HĐ mua bán bất động sản (quyền sử dụng đất) và B phải có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, HĐ giữa A và B có liên quan tới HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A (do B làm đại diện theo ủy quyền) và bạn. Thêm vào đó, hai bên đã thỏa thuận chi phí, thuế liên quan tới HĐ bạn sẽ chịu nên trong trường hợp này bạn phải có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân đối với HĐ giữa A và B.

2. HĐ giữa A và B không phải hợp đồng mua bán bất động sản.

Chỉ cần không thỏa mãn một trong các điều kiện nêu ở phần trên, HĐ giữa A và B sẽ không được coi là HĐ mua bán bất động sản ví dụ như:

- B thuộc đối tượng miễn thuế theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân.

- B có nhận thù lao từ hoạt động ủy quyền.

Trong trường hợp này, HĐ giữa A và B chỉ là HĐ ủy quyền, bạn không có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với HĐ này.

Trân trọng