Chuyển nhượng đất không đúng quy định, nhà nước thu hồi bồi thường thế nào?

Trên cơ sở quyết định thu hồi đất của thành phố H. Do dự án thu hồi diện tích lớn nên việc GPMB phải chia thành nhiều giai đoạn. Năm 2013,UBND huyện A tiến hành điều tra, xác minh lập biên bản đối với thửa đất nhà ông T để tổ chức GPMB thì phát hiện hộ ông T đã bán thửa đất 180m2 nói trên cùng tài sản trên đất là nhà cấp 4 cho hộ gia đình ông C vào năm 2011(việc mua bán chỉ có giấy tờ viết tay hai bên tự ký). Theo quy định, diện tích đất 180m2 của hộ ông T nằm trong chỉ giới GPMB của dự án thì không được chuyển nhượng, nhưng hộ gia đình đã thực hiện chuyển nhượng và thanh toán xong các nội dung tài chính từ năm 2011. Hiện nay để GPMB chúng tôi không biết áp dụng vào quy định nào để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi hộ gia đình ông T kiên quyết không hợp tác và xác nhận với chính quyền địa phương là không còn nghĩa vụ liên quan. việc lập bồi thường cho hộ ông C là người mua thì không có cơ sở vì việc mua bán không hợp pháp. Mong Luật sư hướng dẫn cho tôi hiểu, căn cứ vào quy định nào để giải quyết vướng mắc trên. việc bồi thường trường hợp này sẽ bồi thường cho ai. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Trả lời: Chào anh! Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

...."

Theo thông tin anh cung cấp, anh T được nhà nước giao đất với diện tích 180 m2 (có quyết định giao đất). Năm 2011, anh T chuyển nhượng diện tich đất này cho anh C bằng hợp đồng viết tay, có chữ ký của hai bên. Đến nay, anh T và anh C đều thừa nhận giao dịch này và không có tranh chấp. Đối chiếu với quy định của pháp luật thì nếu thời điểm này, anh C có quyết định giao đất của UBND cho anh T và giấy chuyển quyền sử dụng đất  có chữ ký của hai bên thì anh C đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013).

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất vi mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."