Chuyển nhượng đất không có công chứng, chứng thực có hợp pháp?

Nội dung tư vấn: Cách đây 30 mấy năm tôi có mua lại đất của ông A và tôi với ông A có ký 1 tờ giấy viết tay có chứng nhận việc sang nhượng đất của chính quyền địa phương nhưng chưa làm hết thủ tục (chưa cắt đất từ sổ đỏ của ông B qua sổ đỏ của tôi) vì cách đây mấy chục năm thì chưa có sổ đỏ. Sau một thời gian tôi có sang lại đất cho anh B và cũng viết 1 tờ giấy tay sang nhượng đất có công chứng của chính quyền địa phương. Do tôi ở vùng quê và học hành ít nên vấn đề sang nhượng đất tôi không biết nên không làm thủ tục cắt đất từ sổ đỏ của ông B. Cách đây 2 tháng, ông B làm đơn khiếu nại lên tòa đòi chuộc lại đất và nói là chỉ cầm cố đất cho tôi chứ không bán. Cách đây 1 năm Ông B đã lên phường xã làm giả lại sổ đỏ có 2 công đất đã bán cho tôi và phường xã lại không coi là 2 công đất đó ông B đã sang nhượng cho tôi. Bây giờ những người đã có mặt xác nhận giấy tay cho tôi cũng ký giấy xác nhận là cách đây 30 mấy năm tôi và ông B có làm thủ tục sang nhượng đất. Nhưng giờ chính quyền lại nói là đất có trong sổ đỏ của ông B nên giờ quyền sử dụng là của ông B. Mong quý luật sư xem xét và tư vấn cho tôi. Mong sự hồi âm của quý luật sư. Tôi chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia chúng tôi. Về trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. 

Đối với trường hợp này, việc chuyển nhượng đất xảy ra vào trước ngày 1/7/2004, do đó Luật Đất đai năm 1993 được áp dụng. Theo đó, pháp luật có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có xác nhận của xã, phường, thị trấn (Nghị định 17/1999/NĐ-CP). Như vậy, đựa vào những thông tin được cung cấp có thể xác định giấy tờ chuyển nhượng này là hợp pháp.

Như vậy, nếu đất không có tranh chấp thì đất mà bạn đã mua và đang sử dụng bạn có quyền đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP (được sử dổi, bổ sung bởi Khoản 52 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

"Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 
... 
54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: 

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: 

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; 

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; 

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV tư vấn: Phạm Huệ - Luật Minh Gia