Cấp GCNQSD đất đối với đất khai hoang, sử dụng ổn định

1. Luật sự tư vấn đất đai

Tại nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước do đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhấn sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Để đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và phát huy vai trò của nó thì Nhà nước phải có cơ chế công nhận và bảo vệ quyền của người sử dụng đất thông qua việc cấp Giất chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, Nhà nước còn ban hành một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực đất đai như: quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ nước ta,...Để hiểu rõ hơn các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai thì bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia để được chúng tôi hỗ trợ.

2. Đất khai hoang sử dụng ổn định có được cấp GCNQSDĐ không?

Nội dung đề nghị tư vấn:

Chào luật sư cho tôi hỏi, gia đình tôi đang quản lý sử dụng một thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do khai hoang mà có, gia đình tôi canh tác, không tranh chấp với ai và cũng không có cơ quan chức năng nào nhắc nhở, lập biên bản về sử dụng đất trái phép, mấy năm trước gia đình tôi lên UBND xã để hỏi làm thủ tục cấp giấy chựng nhân quyền sử dụng đất nhưng giải thích không rõ ràng, cuối năm 2013 có đợt ra soát đất đai vì vậy thửa đất nêu trên cũng được đo tính, gia đình tôi mới biết thửa đất trên đã được quy hoạch đất nhà ở, gia đình tôi tiếp tục lên UBND xã để xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được trả lời là không có ai ra ở riêng nên không thể cấp được và trước đây 2 tháng tôi được mời lên xã để thông báo về việc thu hồi thửa đất trên để bán chứ không phải thu hồi để xây trường học, Công trình chung.....v.v. Với nội dung trên tôi xin hỏi như sau:

1. Gia đình tôi có thuộc diện được cấp đất không, nếu được thì thủ tục như thế nào, chi phí để được cấp đất tính theo văn bản nào

2. Nếu phải thu hồi thì cơ quan nào ra quyết định?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện cấp GCNQSD đất, Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).

Về thủ tục cấp GCNQSD đất, gia đình bạn liên hệ trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn chi tiết. Nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai thì gia đình bạn không phải đóng tiền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại thì tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Về thẩm quyền thu hồi đất, tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Trân trọng !