Các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất

Trả lời nội dung cần tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với tình tiết bạn cung cấp là gia đình bạn có nhận chuyển nhượng mảnh đất nhưng không có giấy tờ, nay người chuyển nhượng đòi lại QSDĐ dù gia đình nhà bạn đã sinh sống và sử dụng bình thường, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp ông bạn “mua” một mảnh đất từ năm 1993 nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, các căn cứ có thể chứng  minh quyền sử dụng đất của ông bạn là:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ địa chính được lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn có thể yêu cầu Phòng đăng ký đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã trích lục hồ sơ địa chính (thông tin về chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất…)
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hoặc có thể yêu cầu chi cục thuế trích xuất số liệu chứng minh ông bạn là người đã nộp thuế trong quá trình sử dụng
• Người làm chứng…

Thứ hai, hồ sơ khởi kiện:
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP)
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (bản sao chứng thực)
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh gửi kèm theo yêu cầu khởi kiện (các chứng cứ nêu trên). Đối với các chứng cứ là tài liệu, đương sự nên chỉ nộp bản sao có chứng thực để tránh trường hợp thất lạc, mất mát
• Biên bản hòa giải không thành của ủy ban nhân dân cấp xã

Thứ ba, về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi đặt các giả thiết như sau:

Trường hợp 1: người đang có tranh chấp đất đai với gia đình bạn có các giấy chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

.......

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong đó được coi là “sử dụng đất ổn định” được khi có đủ các căn cứ được quy định tại điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

.........

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Như vậy trong trường hợp người đang có tranh chấp đất đai với bạn sử dụng đất ổn định và có các giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2, người đang có tranh chấp đất đai với bạn không có các giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013

Trong trường hợp này theo quy định tại điều 101 thì:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này thì một trong những điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Như vậy trong trường hợp này, người hàng xóm của bạn sẽ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trân trọng!