Bố mẹ tặng cho đất cho con khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nay gia đình em đã giải quyết ổn thỏa và không còn tranh chấp nữa. Gia đình em ra phường xin làm hồ sơ thì cán bộ địa chính nói là để làm được sổ đỏ thì phải xin bố mẹ viết cho tặng đất để đứng tên vợ chồng em vì chồng em là con trai duy nhất. Nhưng đến thời gian này thì cán bộ địa chính phường thay đổi. Cán bộ mới nói rằng đất nhà em phải làm dịch vụ vì đất không có nguồn gốc. Em xin luật sư trả lời giúp em điều kiện để làm sổ đỏ của nhà em cần những thủ tục gì và việc chịu thuế với đất khi được cấp giấy CNQSD như thế nào ạ? Em cảm ơn luật sư nhiều ạ!

1. Bố mẹ tặng cho đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thế nào?

Trả Lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như bạn nói thì mảnh đất này đã được chia đôi cho bố bạn, mẹ bạn mỗi người một nửa. Tuy nhiên cả bố, mẹ bạn đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, bạn muốn là chủ sở hữu mảnh đất này thì phải được bố mẹ bạn làm thủ tục tặng cho.

Nhưng căn cứ theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 thì: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Vì vậy, trước hết bố mẹ bạn phải làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi sau đó làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn.

Do đó, bố mẹ bạn phải làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Theo Điều 8 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì gia đình bạn nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ gồm:

“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

...”

Sau khi bố mẹ bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Do vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con. Trước tiên bạn và bố mẹ bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản thành phố nơi có đất hoặc UBND phường để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này.

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu..

Cấp GCNQSDĐ được tặng cho thủ tục thế nào?

2. Bố mẹ tặng cho con đất cho có sổ đỏ thủ tục thế nào?

Câu hỏi:

Chào luật sư Luật Minh Gia, tôi đã lập gia đình và đang sống cùng bố mẹ đẻ, hiện mảnh đất gia đình tôi đang sống chưa có sổ đỏ nên bố mẹ muốn làm sổ đỏ đứng tên tôi (đất không tranh chấp) cho tôi hỏi thủ tục như nào? Mức thuế phải nộp thế nào? Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện cấp sổ đỏ

Gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp thỏa mãn điều kiện về cấp GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 1, điều 99 Luật đất đai 2013:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ....".

Nếu đất gia đình bạn đang sử dụng đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì gia đình bạn làm hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Mặc dù mảnh đất đang là sử dụng chung của vợ, chồng và bố mẹ bạn nhưng qua quá trình xác minh nguồn gốc của UBND xã để cấp GCNQSDĐ thì bố, mẹ bạn có thể sẽ là chủ sở hữu hợp pháp với mảnh đất đó ( do bạn không trình bày rõ về nguồn gốc đất nên theo suy đoán của chúng tôi mảnh đất đó được bố mẹ bạn sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và cũng đồng thời là người thực hiện các nghĩa vụ tài chính nên bố, mẹ bạn sẽ là người đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ).

Khi đó, nếu bố mẹ bạn muốn cho bạn mảnh đất đang sinh sống thì trong quá trình cấp GCNQSDĐ bố mẹ bạn có thể làm văn bản thỏa thuận đồng ý để bạn đứng tên trên mảnh đất đó. Văn bản thỏa thuận giữa bố, mẹ bạn và bạn phải có công chứng.

Do có văn bản thỏa thuận giữa 2 bên nên khi cấp GCNQSDĐ, UBND huyện nơi có thẩm quyền sẽ căn cứ vào văn bản thỏa thuận giữa 2 bên và kết quả điều tra xác minh để cấp GCNQSDĐ mang tên bạn

Về thủ tục xin cấp sổ đỏ (GCNQSDĐ)

Thủ tục cấp GCNQSDĐ đã được chúng tôi tư vấn cụ thể và bạn có thể tham khảo trong bài viết "thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

Về các loại phí, lệ phí phải nộp khi cấp GCNQSDĐ

- Do bạn không trình bày rõ về nguồn gốc đất của gia đình bạn (được sử dụng từ thời điểm nào, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp hay có hành vi vi phạm hành chính về đất đai hay không, ) nên chúng tôi không có căn cứ để xác định gia đình bạn có phải đóng tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ hay không. Trong trường hợp này, bạn có thể tham khảo những quy định tại điều 6, điều 7, điều 8 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về căn cứ đóng tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất.

- Về lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại khoản 2, điều 4 Thông tư số 14/2011/tt-btc: 

"2- Mức thu lệ phí trước bạ: số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá tính lệ phí trước bạ (đồng) X Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%)

Tỷ lệ phí trước bạ quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP:

"Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%".

- Ngoài ra, bạn còn phải nộp: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại thông tư 02/2014/TT-BTC.