Biên bản thoả thuận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không?

1. Luật sư tư vấn quy định về pháp luật đất đai

Mẫu lập biên bản chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện nào để biên bản hợp pháp? Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định của pháp luật về vấn đề tách thửa đất và thủ tục tách thửa đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

2. Biên bản thoả thuận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không?

Câu hỏi tư vấn: Anh rể tôi bị ung thư giai đoạn 4 và đg điều trị tại bệnh viện, hai vợ chồng có lập biên bản thoả thuận chuyển quyền sử dụng đất cho chị gái tôi, do anh rể còn có mấy người con riêng nên lo khi anh chết các con sẽ đòi chia đất. Do anh bị bệnh không tiện đi lại nên nhân viên văn phòng công chứng tới tận nhà. Cho tôi hỏi văn bản lập tại nhà và hai bên đã ký có hiệu lực không? Tôi lo khi anh mất con riêng của anh sẽ lấy cớ này kiện để hủy văn bản thoả thuận trên. Mong luật sư trả lời giúp, cảm ơn luật sư nhiều!

Trả lời tư vấn: Chào anh, cảm ơn anh đã gửi đã tin tưởng gửi câu hỏi cho chúng tôi, với trường hợp của chị công ty Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Dựa trên quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 117 đã nêu rõ về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo đó, để giao dịch có hiệu lực cần đáp ứng đủ 4 yêu cầu đã nêu trong Điều 117 trên. Đầu tiên, phải xác định chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi, năng lực pháp luật dân sự tương ứng với giao dịch họ xác lập. Trường hợp nêu trên anh rể của anh hiện đang bị bệnh nặng không tiện đi lại thì cần xác định về việc bệnh này có ảnh hưởng đến nhận thức và làm chủ hành vi hay không.

Thứ hai, việc thực hiện lập biên bản chuyển nhượng này là theo yêu cầu tự nguyện xuất phát từ bản thân chủ sở hữu mảnh đất này. Tức là biên bản này lập nên dựa trên mong muốn nguyện vọng của anh rể bạn, về các nội dung của giao dịch mà không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác. Các bên tự nguyện thoả thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.

Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch không vị phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội. Xác nhận trong trường hợp này của gia đình anh đã thỏa mãn điều kiện giao dịch không phạm điều cấm của luật cũng như không trái với đạo đức xã hội.

Ngoài ra, hình thức của hợp đồng, thỏa thuận là một trong những điều kiện để hợp đồng dân sự có hiệu lực. Theo quy định pháp luật dân sự hiện hành, hợp đồng có các hình thức sau: bằng lời nói, bằng văn bản. Các bên có thể tự thỏa thuận lựa chọn hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp có loại hợp đồng bắt buộc là hình thức văn bản và có thể kèm theo yêu cầu phải công chứng, chứng thực.

Hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ đi quy định về các loại hợp đồng cụ thể như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi... thay vào đó là các quy định chung về hợp đồng quyền sử dụng đất. Như vậy, để hợp đồng thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực thì điều kiện tiên quyết là phải thỏa mãn điều kiện hợp đồng dân sự có hiệu lực tại Điều Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Đối với biên bản chuyển nhượng đất đai của gia đình anh là loại văn bản cần công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban cấp xã. Về địa điểm công chứng, theo quy định tại Điều 44 Luật công chứng 2014:

"Điều 44. Địa điểm công chứng

1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng".

Theo đó, nếu vì lý do bệnh không thể đi lại được thì người anh rể có thể yêu cầu công chứng viên đến nhà thực hiện ngoài trụ sở của tố chức hành nghề công chứng.