Bên bán đất không làm thủ tục cấp sổ đỏ cho bên mua thì phải làm thế nào?

 Mảnh thứ 2 : diện tích 320m vuông, có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có ghi thanh toán tiền đủ 1 lần trong hợp đồng, được  UBND xã đóng dấu kí tên xác nhận. Đến nay cũng không chịu làm ra sổ cho tôi như đã hứa. Tôi đã làm đơn ra tòa án nhân dân huyện và bị đơn không đến. Tòa án khuyên tôi rút đơn và nộp bên cơ quan chức năng công an vì có tính chất hình sự là bán cho 2 người cùng một diện tích đất. Luật sư cho tôi hỏi giấy tờ của tôi như vậy thì bên bán có quyền đòi lại hay không? Sau này chủ bán chết thì con cái của chủ bán có quyền đòi lại đất của tôi không? Khi mà giấy tờ chưa sang tên cho tôi. Tôi được biết là sổ đỏ gốc của bên bán mấy nghìn mét vuông và đang cầm cố. Luật sư giúp đỡ tôi để có phương án tốt nhất, nhanh nhất. Lấy lại công bằng xã hội. Quyền lợi cho người dân. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với yêu cầu của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày thì bố mẹ bạn có mua hai mảnh đất, một mảnh 650 m2 được ký kết dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có giấy tờ giao nhận tiền có công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân xã; mảnh đất thứ hai có diện tích 320 m2 được ký kết dưới dạng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và cũng có công chứng đầy đủ, cả hai hợp đồng đều có thỏa thuận về việc bên bán phải có nghĩa vụ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho bên mua là bố mẹ bạn. Đến nay bên bán vẫn chưa chịu làm sổ đỏ và tiếp tục bán 1 phần đất đã bán cho bố mẹ bạn cho một bên thứ 3.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 luật đất đai về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vố quyền sử dụng đất. Theo đó:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

….a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo quy định trên thì sau khi hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất  được công chứng hoặc chứng thực thì được coi là hợp đồng hợp pháp và phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc thời điểm do hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng (nếu có). Sau khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì hai bên ký kết hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên người bán sang tên người mua (điều này phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng là do bên bán hoặc bên mua thực hiện).

Đối với trường hợp của bố mẹ bạn, sau khi ký hợp đồng bên bán không thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sang tên bố, mẹ bạn, do đó tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên bên bán. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì sau khi hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng thì đã phát sinh quyền sử dụng đối với bên mua đất. Điều đó có nghĩa là phần đất mà bên bán đã bán cho bố mẹ bạn đã thuộc quyền sử hữu của bố mẹ bạn kể từ thời điểm công chứng hợp đồng, và bên bán không có quyền mua,bán, tặng cho hay cầm cố, thế chấp phần đất đó cho bất kỳ ai khác.

Như vậy, theo thông tin bạn trình bày thì việc bên bán mang cầm cố sổ đỏ có phần đất của bố mẹ bạn và bán cho bên thứ ba một phần đất của gia đình bạn là sai quy định của pháp luật. Đối với trường hợp này bạn có quyền gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bán đất cư trú yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa bên bán và bên thứ ba.

Trường hợp bạn đã gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân nhưng bên bị đơn không đến thì căn cứ theo quy định tại điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn. Cụ thể:

Điều 227. Sự có mặt của đương sự, người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

1. Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ nhất, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự phải có mặt tại phiên tòa; nếu có người vắng mặt thì Hội đồng xét xử phải hoãn phiên tòa, trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Tòa án phải thông báo cho đương sự, người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự về việc hoãn phiên tòa.

2. Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự phải có mặt tại phiên tòa, trừ trường hợp họ có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; nếu vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Tòa án có thể hoãn phiên tòa, nếu không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì xử lý như sau:

a) Nguyên đơn vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì bị coi là từ bỏ việc khởi kiện và Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của người đó, trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Nguyên đơn có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật;

b) Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ;

c) Bị đơn có yêu cầu phản tố vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì bị coi là từ bỏ yêu cầu phản tố và Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố, trừ trường hợp bị đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn có quyền khởi kiện lại đối với yêu cầu phản tố đó theo quy định của pháp luật;

d) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì bị coi là từ bỏ yêu cầu độc lập và Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu độc lập của người đó, trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có quyền khởi kiện lại đối với yêu cầu độc lập đó theo quy định của pháp luật;

đ) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự vắng mặt thì Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt họ.

Vì trong trường hợp của bạn người bán có hành vi bán cùng 1 mảnh đất cho hai người, do đó nếu trong quá trình giải quyết vụ án tòa án dân sự có đủ bằng chứng chứng minh có dấu hiệu của hành vi lừa đảo thì tòa án dân sự có thể chuyển vụ án sang tòa hình sự yêu cầu được giải quyết. Như vậy, trường hợp này bạn không nhất thiết phải rút đơn khởi kiện và nộp đơn cho cơ quan công an để yêu cầu giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV tư vấn: Thúy Vân - Luật Minh Gia