Bên bán đất có được từ chối bán khi hai bên không thỏa thuận được về việc thanh toán tiền?

1. Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện tại, pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ và rõ ràng về các điều kiện, trình tự thủ tục khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài những thủ tục theo quy định pháp luật thì vấn đề thương lượng về giá cả, thời điểm thanh toán, phương thức thanh toán tiền khi chuyển nhượng các bên có thể tự thỏa thuận. Do đó, nhiều trường hợp, một bên tham gia giao dịch mua bán có vi phạm thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.

Khi gặp phải vấn đề này, nếu bạn không thể tự thỏa thuận để giải quyết bạn có thể liện hệ với Luật sư của chúng tôi để được giải đáp kịp thời.

Bạn có thể gửi câu hỏi hoặc gọi: 1900.6169 để được hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức trong lĩnh vực này.

2. Xử lý trường hợp liên quan đến nghĩa vụ thanh toán khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dạ chào luật sư! Luật sư cho con hỏi này với ạ: Ba, mẹ con có mua miếng đất 2 tỷ của bà 9. Ba mẹ con có đặt cọc lần đầu 300 triệu, và lần thứ 2 đưa thêm 700 triệu và có ký giấy tờ là đến ngày 24/2 này là giao thêm 1 tỷ còn lại. Ba mẹ con có sổ tiết kiệm 400 triệu và định vay ngân hàng 600 triệu còn lại để đóng đủ tiền mua đất. Nhưng ba con có dính tới nợ xấu ngân hàng 3 triệu năm xưa, nên bên ngân hàng không cho vay. Lần đầu mẹ con có qua nói tình trạng này với bà 9 (chủ miếng đất) và cháu bà đã đồng ý là cho nợ kéo dài 1 - 3 năm hoàn thành số tiền còn lại kèm theo tiền lời, khi hoàn thành xong tiền thì mới sang tên đất. (Lúc đầu cháu bà 9 định gửi ngân hàng để nuôi bà 9). Một tuần sau cháu bà 9 nói lại: là trong 1 tháng là phải hoàn thành xong giao hết số tiền còn lại 1 tỷ. (Để đi mua đất, có ý lật kèo). Luật sư cho con hỏi: Mình đã chồng tiền bao nhiêu thì không bị lật kèo ạ? (24/2 này ba mẹ con sẽ đưa thêm 400 triệu nữa được không ạ?). Và có cách nào giải quyết vấn đề trên chứ ạ? Con cảm ơn luật sư nhiều mong sớm nhận được sự tư vấn từ luật sư. Số tiền 1 tỷ 400 triệu mẹ, ba mẹ con đã phải dành cả đời ra tiết kiệm, đi làm từ sáng sớm, phải tăng ca thêm mới tiết kiệm được ạ. Mong sớm nhận được sự tư vấn từ luật sư!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với nội dung bạn yêu cầu tư vấn, chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Điều 280 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền như sau:

"Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.

2. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.".

Căn cứ quy định nêu trên thì thời điểm thanh toán tiền, phương thức thanh toán tiền khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do các bên thỏa thuận, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về thời điểm thanh toán. Vì vậy, các bên hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận với nhau về thời điểm thanh toán, số tiền thanh toán và phương thức thanh toán.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn thì hai bên có đặt cọc là 300 triệu. Lần thứ 2 đưa thêm 700 triệu và có ký giấy tờ đến ngày 24/2 này là giao 01 tỷ còn lại. Số tiền 01 tỷ còn lại, hai bên có thỏa thuận và bên bán có đồng ý cho gia đình bạn trả dần trong thời gian từ 01 đến 03 năm. Tuy nhiên, sau đó bên bán không đồng ý về vấn đề trả dần, đồng thời bên bán yêu cầu gia đình bạn phải thanh toán số tiền 01 tỷ trong thời gian 01 tháng. Như vậy, thời điểm thanh toán và số tiền thanh toán là do hai bên thỏa thuận, trong trường hợp bên bán không đồng ý cho trả dần, nếu gia đình bạn đồng ý mua đất thì gia đình bạn phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền 01 tỷ trong thời gian 01 tháng.

Trong trường hợp gia đình bạn không đủ khả năng thanh toán đủ 01 tỷ mà bên bán từ chối không bán đất cho gia đình bạn nữa thì gia đình bạn có thể xem xét về việc đặt cọc với bên bán. Nếu số tiền 300 triệu là số tiền đặt cọc với mục đích để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó nếu bên bán từ chối bán đất thì bên bán vi phạm về đặt cọc. Theo đó, bên bán có thể bị phạt cọc theo thỏa thuận về đặt cọc giữa hai bên. Trường hợp, hai bên không có thỏa thuận về phạt cọc thì áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết, do đó bên bán phải có nghĩa vụ trả cho gia đình bạn số tiền đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.