Đinh Thị Minh Nguyệt

Tự ý sang sổ đỏ thừa kế cho người khác kiện thế nào?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc tự ý sang tên sổ đỏ thừa kế cho người khác trong khi mình không phải người đứng tên trên sổ là hành vi vi phạm pháp luật.

1. Quy định pháp luật về tự ý sang sổ đỏ thừa kế cho người khác

Việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác định người đó là chủ sử dụng đối với đất. Việc tự ý sang sổ đỏ thừa kế cho người khác mà không có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại là một giao dịch dân sự vô hiệu.

Điều 117 BLDS 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Theo đó, việc tự ý sang sổ đỏ thừa kế cho người khác đã vi phạm điều kiện về chủ thể được phép giao dịch. Người chuyển nhượng không phải là người có quyền đối với thửa đất. Theo Điều 131 BLDS, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Những người thừa kế có quyền đòi lại thửa đất bằng cách viết đơn kiến nghị/khiếu nại đến Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc cơ quan đã thực hiện thủ tục sang tên nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu giải quyết.

Nếu các cơ quan trên không giải quyết được thì những người thừa kế có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên không đúng quy định và yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật, cung cấp những tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất đó là di sản thừa kế mà chưa được chia như: di chúc, hợp đồng tặng cho thửa đất đó của người để lại di sản (nếu có), trích lục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ mang tên người để lại di sản.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết ở đây là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản theo Điều 35, 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Tư vấn về vấn đề tự ý sang sổ đỏ thừa kế cho người khác kiện thế nào?

Câu hỏi: Nhờ Luật sư tư vấn giúp. Bố mẹ tôi sinh được 5 người con (01 trai, 04 gái), sử dụng một thửa đất từ những năm 1954. Bố tôi mất năm 1968, khi cụ mất không để lại di chúc. Năm 2004, trong khi tôi đi vắng, mẹ và các anh chị em tôi đã thống nhất chuyển mảnh đất trên cho vợ chồng chị gái tôi (trong hồ sơ cấp GCN cho vợ chồng chị gái tôi có xác nhận của mẹ tôi, của UBND xã), UBND huyện cấp GCN cho vợ chồng chị gái tôi năm 2004. Mẹ tôi mất năm 2013. Tôi xin hỏi, việc cấp GCN như trên của UBND huyện có đúng quy định không (có đảm bảo quy định về thừa kế không)? Tôi muốn đòi quyền lợi của mình ở phần di sản đất của bố tôi có được không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Theo Điều 11 sắc lệnh số 97/SL năm 1950 thì “trong lúc còn sinh thời người chồng góa vợ hay vợ góa, các con đã thành niên có quyền xin chia phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người chết, sau khi đã thanh toán tài sản chung”. Theo đó mặc dù sắc lệnh số 97/SL không có điều nào quy định về thành phần tài sản chung của vợ chồng nhưng có thể hiểu chế độ tài sản của vợ chồng được áp dụng theo tinh thần của các sắc lệnh trước là chế độ cộng đồng toàn sản. Theo chế độ này thì toàn bộ tài sản của vợ chồng dù có trước hoặc được tạo dựng trong thời kỳ hôn nhân, không phân biệt về nguồn gốc, công sức tạo dựng... đều thuộc khối tài sản chung của vợ chồng. Do đó thửa đất này là tài sản chung của bố mẹ bạn, khi bố bạn mất, mẹ bạn chỉ có quyền định đoạt 1 nửa tài sản này.

Tuy nhiên bố bạn chết năm 1968, về thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế, theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: 

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. 

…”.

Đồng thời, Công văn số 01/GĐ-TANDTC năm 2018 có quy định như sau:

“[…] Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19-10-1990 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990.”

Theo đó, bố bạn chết năm 1968, thời hiệu sẽ được tính từ ngày 10/09/1990 (ngày có hiệu lực của Pháp lệnh thừa kế). Căn cứ Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH của UBTVQH, thời gian từ ngày 1/7/1996 đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực (ngày 1/1/1999) không tính vào thời hiệu trong thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, đối với giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/9/1991. Do đó đối với trường hợp chết trước ngày 10/09/1990, thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là đến hết 09/03/2023. Như vậy tính đến thời điểm hiện tại, thời hiệu thừa kế với phần di sản của bố bạn để lại đã hết, bạn không còn quyền khởi kiện đòi quyền lợi của mình ở phần di sản của bố bạn nữa.

Đối với việc mẹ và các anh chị em của bạn thống nhất chuyển mảnh đất trên cho vợ chồng chị gái bạn vào năm 2004, lúc này chưa hết thời hạn chia thừa kế (30 năm tính từ 10/09/1990) nên người đang quản lý phần tài sản của bố bạn là mẹ bạn chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này, do đó mẹ bạn chỉ có toàn quyền quyết định một nửa khối tài sản chung thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, mẹ bạn có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, tặng cho một nửa mảnh đất này cho bất kỳ ai. Một nửa còn lại thuộc quyền sở hữu của bố bạn, bố bạn mất thì trở thành di sản, phần di sản này khi muốn tặng cho cho ai đều cần có sự đồng ý của tất cả các người thừa kế trong đó có bạn. Do đó việc mẹ bạn chuyển/tặng cho mảnh đất cho vợ chồng chị gái bạn là chưa đúng quy định của pháp luật, đối với một nửa tài sản chung thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn thì việc tặng cho này chỉ cần có sự đồng ý của mẹ bạn chứ không cần sự đồng ý của các con. Tuy nhiên đối với một nửa còn lại vẫn là di sản của bố bạn thì còn cần sự đồng ý của tất cả người thừa kế, việc tặng cho mà không có sự đồng ý của một trong những người thừa kế là bạn là việc tặng cho chưa đúng quy định pháp luật. Theo đó việc UBND huyện cấp Giấy chứng nhận như vậy là chưa đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên đã hết thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế của bố bạn nên bạn không còn quyền khởi kiện đòi quyền lợi.

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Gọi: 0971.166.169