Tư vấn về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng

Mẹ tôi sợ ba tôi quậy phá đi cầm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên dự định đi sang tên qua một mình mẹ tôi đứng. Nhưng mẹ tôi cũng lo nếu mẹ tôi mất thì ba tôi lấy sổ đỏ đi bán rồi 7 anh em tôi (trong đó anh tôi bị tai nạn hiện đang trong quá trình tập vật lí trị liệu còn một đứa em út đang là sinh viên đại học năm thứ ba còn lại thì đã kết hôn) sẽ không được thừa hưởng gì hết. Mong công ty luật Minh Gia tư vấn giúp tôi là mẹ tôi có nên chuyển tên sổ đỏ sang tên mẹ tôi không. Trường hợp không may mẹ tôi mất thì ba tôi có quyền cầm sổ đổ đi chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất không. Và nếu trường hợp sổ đỏ chuyển sang tên một mình mẹ tôi đứng sau này mẹ tôi có được toàn quyền quyết định chia tài sản cho anh em chúng tôi mà không cần sự đồng ý cũng như chữ ký của bố tôi không. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn: 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi của mình đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc mẹ bạn có nên và có được chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trồng cà phê và ruộng sang cho riêng mẹ bạn đứng tên. Hiện nay, ba mẹ bạn đang tồn tại quan hệ vợ chồng và bạn trình bày rằng họ có một diện tích đất cà phê và đất ruộng nên chúng tôi hiểu rằng diện tích đất cà phê và đất ruộng trên là tài sản chung vợ chồng, thuộc hình thức sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Điều 213 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:

Điều 33. tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì tài sản chung vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất là quyền sử dụng đất thì việc định đoạt chúng sẽ do vợ chồng cùng quyết đình qua sự thỏa thuận bằng văn bản trực tiếp hoặc ủy quyền cho nhau. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Do vậy, ba mẹ bạn muốn bán, tặng cho, chuyển nhượng,... diện tích đất trên thì cả hai người cùng đồng thời quyết định và đồng ý thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật. Việc thay đổi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sang cho riêng một trong hai vợ chồng đứng tên đồng nghĩa tài sản đó phải được chia và vợ, chồng tặng cho phần tài sản của mình cho người kia. Như vậy, mẹ bạn không có quyền tự mình thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi người đúng tên chủ sử dụng đất nếu không có sự nhất chí của ba bạn.

Trường hợp của bạn, trên phương diện pháp lý, pháp luật vẫn bản vệ phần tài sản của mẹ bạn trong khối tài sản chung của ba mẹ bạn. Giả sử không may ba bạn có vay tiền sử dụng để đánh bạc rồi dẫn đến nợ nần thì việc trả nợ được xác định là của riêng ba bạn chứ không phải nghĩa vụ chung của cả mẹ bạn. Chỉ cần chứng minh trước cơ quan có thẩm quyền khi xảy ra vụ việc không mong muốn rằng việc vay tiền của ba bạn không nhằm mục đích phụ vụ nhu cầu gia đình, và quá rõ ràng nó nhằm để ba bạn chơi cờ bạc (khoản 3 Điều 45 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Khi đó, số tài sản là quyền sử dụng diện tích đất trên sẽ phải chia cho ba và mẹ bạn mỗi người một phần và ba bạn phải trả nợ trên số tài sản được chia, nếu không đủ thì mẹ bạn cũng không có nghĩa vụ phải trả giúp.

Nhưng chốt lại đối với vấn đề này, mẹ bạn không thể tự mình thực hiện đổi tên sổ đỏ (đăng ký thay đổi người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mà cần có sự đồng ý của cả ba và mẹ bạn khi quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất đó vẫn là tài sản chung.

Thứ hai, trường hợp không may mẹ bạn mất thì ba bạn cũng không thể chuyện nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất của ba mẹ bạn. Thời điểm mẹ bạn mất là thời điểm mở thừa kế, trường hợp mẹ bạn có để lại di chúc chia di sản của mẹ bạn cho anh em bạn và ba bạn thì bạn cùng gia đình có thể thực hiện các thủ tục cần thiết để đăng ký thay đổi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần quyền sử dụng đất được mẹ để lại di chúc cho. Trường hợp mẹ bạn không để lại di chúc thì gia đình có thể yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế để xác định phần di sản mỗi người được hưởng và xác lập quyền đối với chúng.

Thứ ba, mẹ bạn không thể tự mình đứng tên trên sổ đỏ đối với toàn bộ diện tích đất của ba mẹ bạn, tuy nhiên mẹ bạn có thể yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Việc chia tài sản này có thể do ba mẹ bạn tự thỏa thuận với nhau phần của mỗi người bằng văn bản và công chứng. Trường hợp không thống nhất chia được thì mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đã chia tài sản thì mẹ bạn có toàn quyền định đoạt đói với phần tài sản được chia, có thể di chúc cho cac con mà không cần sự đồng ý của ba bạn vì đây không còn là tài sản chung của ba mẹ bạn mà là tài sản của riêng mẹ bạn.

Chú ý: phần tư vấn trên đây dựa trên giả định quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất trồng cà phê và ruộng thuộc sở hữu chung của ba mẹ bạn. Nếu quyền sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất trên thuộc sở hữu riêng của chỉ ba hoặc chỉ mẹ bạn thì căn cứ pháp lý cũng như phương hướng tư vấn sẽ có sự khác biệt nhất định. Vì vậy hãy phản hồi với chúng tôi nếu bạn cần thêm những tư vấn cụ thể hoặc có thông tin cụ thể khác

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật Dân sự trực tuyến - Số điện thoại: 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

P. Luật sư tư vấn Luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia