Cà Thị Phương

Tranh chấp đất đai là gì? Cách giải quyết thế nào?

Luật sư tư vấn quy định về tranh chấp đất đai và trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhưng hiện đang có tranh chấp diện tích đất với mảnh đất bên cạnh. Cụ thể như sau:

 

Nội dung tư vấn:

Kính chào luật sư! Cho tôi hỏi giải thích về tranh chấp đất đai và cách giải quyết như sau: Năm 2010, tôi có mua mảnh đất và đã được cấp sổ chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi mua mảnh đất trên, một bên là nhà cấp 4 (chính quyền lúc đó không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng) và một bên là đất trống của chủ khác. Theo sổ chứng nhận quyền sở hữu đất, giấy phép cho chuyển đổi từ đất trồng lâu năm lên thổ cư và giấy phép xây dựng được cấp thì phần đất được phép xây là rộng 4,75m và dài 8,33m, tôi chỉ xin phép xây một phần đất ở phía sau là rộng 4,75m và dài 5m, còn phần đất còn lại phía trước để trống và được chính quyền cấp phép xây dựng. Sau khi mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu của tôi, một thời gian sau thì chủ cũ của mảnh đất trống kế bên đất của tôi xây bức tường gạch để làm phân chi chia ranh giới đất hai bên nhưng không có mặt tôi, cũng không có bất kì giấy tờ gì làm thỏa thuận hai bên đồng ý bức tường trên là đúng ranh giới đất hai bên .Hôm nay, tôi cho thợ bắt đầu xây dựng. Trong quá trình đo đạt thì phát hiện bức tường trên nằm hoàn toàn trong phần đất mà tôi được chính quyền công nhận. Chủ mới của mảnh đất trống và chủ cũ (chủ cũ là người tự ý xây bức tường trên) đều khẳng định tôi xây dựng đúng như giấy phép xây dựng là lấn sang phần đất của họ hơn 20 cm. Vì vậy, tôi tạm ngưng thi công phần phía bên mảnh đất trống để chờ chủ mới của đất trống đến làm việc. Tôi nghĩ: Một là, chủ mảnh đất trống đúng thì nhà kế bên đã xây trước khi tôi mua đất đã xây lấn sang phần đất của tôi. Hai là, nhà kế bên mảnh đất của tôi đã xây đúng thì chủ đất của mảnh đất trống đã lấn sang đất của tôi. Chứ theo sổ chứng nhận quyền sở hữu đất thì chiều ngang đất của tôi là 4,75m phía sau, 4,76 m phía trước nhưng chủ nhà và đất sát hai bên đất của tôi đều đúng thì chiều ngang đất của tôi thực tế chỉ còn có 4,5m sao? Vậy 0,25 m còn lại đi đâu? Thêm nữa, khi đo chiều dài đúng như quy định phần đất được xây dựng là 8,33m thì cột mốc lộ giới lại nằm trong phần đất của tôi. Vậy, có có được phép di dời cột mốc lộ giới đó cho đúng chiều dài được chính quyền công nhận không hay phải làm sao? Rất mong sớm nhận được câu trả lời của luật sư!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về bức tường gạch để làm phân chi chia ranh giới đất hai đất của bạn và đất trống bên cạnh theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

Điều 176: Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp của bạn, chủ cũ mảnh đất trống kế bên đất của đã xây bức tường gạch để làm phân chia ranh giới đất hai bên nhưng không có mặt bạn, cũng không có bất kì giấy tờ gì làm thỏa thuận hai bên đồng ý bức tường trên là đúng ranh giới đất hai bên, điều này có nghĩa là bạn không đồng ý và nếu như có lý do chính đáng thì chủ sở hữu mảnh đất trống bên cạnh đã dựng bức tường gạch để phân chia ranh giới sẽ phải dỡ bỏ.

Thứ hai, về tranh chấp giữa bạn và nhà hàng xóm về phần diện tích đất trên thực tế. Theo như thông tin bạn đưa ra thì ở đây có sự khác nhau, tranh chấp về diện tích đất thực tế và diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trước hết cần tiến hành đo đạc lại toàn bộ thửa đất đó và việc thực hiện đo đạc sẽ do cơ quan cán bộ địa chính thực hiện.

Sau khi đã tiến hành đo đạc lại diện tích đất thì nếu phát hiện là do nhà kế bên đã xây trước khi bạn mua đất đã xây lấn sang phần đất của bạn thì bạn có thể yêu cầu chủ nhà kế bên hoàn trả lại số diện tích đất đó cho mình. Còn nếu do bên chủ đất trống lấn sang phần đất của bạn thì lúc này chủ đất trống sẽ phải hoàn trả lại số diện tích đất đó cho bạn.

Hỏi tư vấn qua điện thoại