Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ là gì theo quy định?

1. Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ là gì?

Theo quy định hiện hành, tại Khoản 5, 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và tại tiểu mục 1.4.22; 1.4.23 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ được quy định thống nhất như sau:

- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Trong đó, giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng có thể tồn tại một khoảng gọi là “Khoảng lùi”, xác định theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì Khoảng lùi là hoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

2. Làm thế nào để biết đất của mình có chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ?

Để biết thửa đất của mình có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng hay không, người sử dụng đất nên đến cơ quan có thẩm quyền kiểm tra về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ liên quan đến thửa đất của mình để quyết định xây dựng công trình có kết cấu, thiết kế phù hợp trước khi xây dựng nhà ở, công trình trên đất, tránh trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng, xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng,… dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo Điều 43 Luật xây dựng năm 2014 được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin khi có yêu cầu. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng và thông tin khác liên quan đến quy hoạch xây dựng khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý.

Trong đó, việc cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ có thể được thực hiện dưới một trong các hình thức sau:

- Công khai hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, đăng tải trên trang thông tin điện tử và phương tiện thông tin đại chúng;

- Giải thích trực tiếp theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân;

- Cung cấp thông tin bằng văn bản giấy, văn bản điện tử theo yêu cầu (trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có yêu cầu).

3. Tiêu chuẩn về xây dựng công trình khi có chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ

* Tiêu chuẩn về khoảng lùi

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể:

- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu:

Bảng 2.7: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình

Ví dụ: công trình có chiều cao dưới 19m, nằm cạnh đường có chiều rộng dưới 19m thì khoảng lùi được xác định bằng 0.

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

* Kích thước trong lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5 m;

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4 m;

- Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.

* Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường

- Các chi tiết kiến trúc của công trình do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định;

- Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau: không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường; đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè; không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;

- Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau: không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.