Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình có cần chữ ký của các thành viên trong gia đình?

1. Luật sư tư vấn về đất cấp cho hộ gia đình

Khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…đối với đất cấp cho hộ gia đình thì phải được tất cả thành viên hộ gia đình đồng ý. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp có vi phạm liên quan đến vấn đề chuyển nhượng, tặng cho đất cấp cho hộ gia đình mà không có sự đồng ý, thông qua của mọi thành viên hộ gia đình. Điều này, không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi hợp pháp của mỗi thành viên hộ gia đình.

Nếu bạn hoặc người thân của mình gặp vấn đề này, đồng thời chưa nắm rõ quy định pháp luật thì có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn cụ thể.

Bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi: 1900.6169 để được giải đáp vướng mắc.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Quy định pháp luật về đất cấp cho hộ gia đình

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư, Tôi có 1 thắc mắc, bố mẹ tôi có sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp cho hộ gia đình. Bố mẹ tôi thế chấp ngân hàng Agribank vay thì gặp phải vướng mắc, phía ngân hàng bắt các thành viên trong gia đình phải ký tên. Nhưng GCNQSDĐ được cấp cho bố mẹ khi anh em tôi chưa đủ 15 tuổi, hơn nữa hộ khẩu của anh em tôi chung với ông bà, không chung bố mẹ và hiện tại cũng không ở chung bố mẹ. Em trai tôi đang học trường sĩ quan quân đội theo quy định của bộ quốc phòng không thể về địa phương để ký tên cho bố mẹ vay tiền. Như vậy ngân hàng làm như vậy đúng không, luật nghĩa vụ quân sự quy định bố mẹ người thực hiện nghĩa vụ quân sự sẽ được ưu tiên một số chính sách, nhưng ngân hàng Agribank lại nói phải chịu và bố mẹ quân nhân tại ngũ không về ký tên hợp đồng vay sẽ bị mất quyền lợi vay này? Như vậy luật có mâu thuẫn? Và bố mẹ tôi có thể khiếu kiện ở cơ quan nào? Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Thành viên gia đình có quyền sử dụng đất là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung được xác định theo giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC như sau:

“- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Như vậy, việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình là việc công nhận quyền sử dụng đất với những người đang sống chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó tất cả những người có tên trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận không phân biệt đã thành niên hay chưa và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất. Mảnh đất là tài sản chung của các thành viên trong gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung này sẽ tuân theo quy định tại khoản 2 Điều 212 BLDS 2015:

“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Việc thế chấp mảnh đất là tài sản chung của các thành viên hộ gia đình cần phải có sự đồng ý của những thành viên có quyền sử dụng tức là phải có sự đồng ý của những thành viên có tên trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, cần xem xét xem tại thời điểm bố mẹ bạn làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của bạn và em trai bạn hay không. Nếu tại trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của em trai bạn và bạn thì khi bố mẹ bạn thực hiện những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất này thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên gia đình bao gồm cả bạn và em trai. Nếu trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tên của bạn và em trai thì việc Vì tại thời điểm gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ, bạn và em trai bạn không có chung hộ khẩu với bố mẹ mà lại có chung hộ khẩu với ông bà nên việc bố mẹ bạn đem mảnh đất đi thế chấp chỉ cần có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSDĐ chứ không cần có sự đồng ý của bạn và em trai, trừ trường hợp bạn và em trai có tên trong sổ hộ khẩu của bố mẹ tại thời điểm được cấp sổ đỏ. Nhưng vì Bạn và em trai không có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm đó nên việc Ngân hàng yêu cầu cả gia đình ký tên trong hợp đồng thế chấp mảnh đất là không phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp Ngân hàng vẫn yêu cầu có chữ ký của các thành viên trong gia đình thì bạn có thể khiếu nại đến ban lãnh đạo Ngân hàng Agribank hoặc lựa chọn ngân hàng khác phù hợp.