Mẫu Hợp đồng thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2024

1. Tư vấn lập hợp đồng thuê nhà

- Trong trường hợp khách hàng là bên thuê hoặc bên cho thuê nhà không có thời gian tìm hiểu quy định pháp luật, chưa hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi đi thuê hoặc cho thuê, muốn phòng ngừa rủi ro khi sảy ra tranh chấp. Hãy liên hệ với Luật Minh Gia hoặc tham khảo nội dung trả lời tư vấn dưới đây của chúng tôi đối với trường hợp hỏi về hợp đồng thuê nhà, nhờ cung cấp mẫu hợp đồng thuê nhà cũng như giải quyết một số tình huống phát sinh.

- Việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà cần kỹ năng và kiến thức chuyên môn của các quy định pháp luật liên quan. Do vậy, khi luật sư tư vấn cho bạn, chúng tôi sẽ căn cứ tình hình thực tế, đối chiếu quy định pháp luật làm cơ sở hoàn thiện hợp đồng, tư vấn tất cả những vấn đề liên quan, điều chỉnh điều khoản hợp đồng cho phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn để đảm bảo tối đa quyền lợi cho bạn.

- Khi có tranh chấp xảy ra, luật sư sẽ đồng hành, tư vấn giải đáp mọi thắc mắc để từ đó bạn có quyết định đúng đắn và phù hợp nhất.

>> Tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thuê nhà

2. Mẫu hợp đồng thuê nhà theo quy định mới nhất

Câu hỏi:

Kính chào Công ty Luật Minh Gia, tôi đã tham khảo một số mẫu của công ty trên trang website, qua đây tôi mong được cung cấp giúp mẫu hợp đồng thuê nhà để tôi tham khảo, tìm hiểu vì hiện tại tôi đang nhà cho thuê, nhưng sắp tới con tôi lại đi thuê nhà vì vợ chồng con tôi không muốn phụ thuộc. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp bạn hỏi, chúng tôi cung cấp 02 mẫu hợp đồng thuê nhà gồm (mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất và mẫu hợp đồng thuê nhà ở thương mại) để bạn tìm hiểu và nghiên cứu trước khi thực hiện thủ tục lập hợp đồng thuê nhà, cụ thể như sau:

- Mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất

------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Số: 01/20.../HĐTN

Hợp đồng này được lập và ký tại Hà Nội, ngày 01 tháng 01 năm 2021 - giữa các bên có tên dưới đây:

BÊN CHO THUÊ NHÀ:

Đại diện: Ông

CMTND số: .. ...Ngày cấp: ..... Nơi cấp: Công an thành phố Hà nội

Hộ khẩu thường trú:.............

Điện thoại:............................

Sau đây gọi tắt là Bên A,

Và

BÊN THUÊ NHÀ:

Địa chỉ:...................................

Điện thoại:..............................

Fax: CVR:...............................

Đại diện: ................................

Sau đây gọi tắt là Bên B,

Dưới đây, tùy từng ngữ cảnh, được gọi tương ứng là “Một bên” hoặc “Các bên” hoặc “Hai bên”.

Điều 1. Đối tượng của Hợp đồng thuê nhà

Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B đồng ý thuê của Bên A Diện tích thuê được mô tả chi tiết tại Khoản 2.1 Điều 2 của Hợp đồng này theo các điều khoản cụ thể được hai bên thống nhất tại Hợp đồng này.

Điều 2. Diện tích thuê, Thời hạn thuê, Mục đích thuê

2.1 Diện tích thuê:

Diện tích thuê là: 

Diện tích thuê được mô tả tại Khoản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên A, được thể hiện thôngqua giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của Bên A : Số giấy chứng nhận ... Cấp ngày 29 tháng 11 năm 2018

2.2 Thời hạn thuê:

2.2.1 Thời hạn thuê là (36) ba sáu tháng tính từ ngày 01/01/... đến hết ngày 31/12/...

2.2.2 Ngày nhận bàngiao Diện tích thuê: là ngày ........

2.2.3 Ngày bắt đầu tính tiền thuê: là ngày ........

2.2.4 Bên B được quyền ưu tiên thuê tiếp Diện tích thuê nếu khi hết hạn Hợp đồng này, Bên A vẫn tiếp tục cho thuê Diện tích thuê. Trong trường hợp này, Bên B phải thông báo cho Bên A để đề nghị gia hạn Hợp đồng này trước khi kết thúc thời hạn của Hợp đồng này (02) hai tháng để hai bên đàm phán gia hạn Hợp đồng.

Tiền thuê trong trường hợp gia hạn Hợp đồng sẽ được hai bên điều chỉnh cho phù hợp nhưng không vượt quá (15%) mười lăm phần trăm của Tiền thuê quy định tại Hợp đồng này.

2.3 Mục đích thuê: làm nơi ở cho nhân viên của Bên B.

Điều 3. Tiền thuê, Phương thức thanh toán tiền thuê

3.1 Tiền thuê:

3.1.1 Tiền thuê: là ....../tháng (bằng chữ:...một tháng).

3.1.2 Tiền thuê chưa bao gồm:

3.1.2.1 Thuế phải nộp theo quy định của pháp luật Việt Nam( bên B sẽ nộp hộ bên A khoản thuế này ngoài số tiền thuê xx đồng/một tháng )

3.1.2.2 Chi phí vệ sinh, tiền điện, nước, điện thoại, các loại chi phí, lệ phí phát sinh từ việc tiêu thụ dịch vụ hoặc hàng hoá của Bên B trong quá trình sử dụng diện tích thuê.

3.1.3 Tiền thuê không thay đổi trong Thời hạn thuê quy định tại Khoản 2.2 Điều 2 của Hợp đồng này. Trong trường hợp Bên A tự ý thay đổi Tiền thuê nhưng Bên B không đồng ý, dẫn đến việc hai bên không thống nhất được về Tiền thuê và phải chấm dứt Hợp đồng thì trường hợp này được coi như Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng và Bên A sẽ phải bồi thường cho Bên B theo quy định tại Khoản 7.2 Điều 7 của Hợp đồng.

3.1.4 Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vì bất cứ lý do gì, bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B số tiền thuê nhà tương ứng với số tháng thuê chấm dứt trước thời hạn trong năm thuê.

3.2 Đặt cọc:

Bên B sẽ đặt cọc cho Bên A một  khoản tiền bằngTiền thuê trong (01) một tháng thuê. Khoản tiền này sẽ được Bên A hoàn trả lại cho Bên B khi hai bên chấm dứt Hợp đồng. Số tiền này cũng nhằm bảo đảm bên A đã thanh toán đầy đủ các khoản mục được ghi trong điều 3.1.2.2

3.3 Phương thức thanh toán tiền thuê:

3.3.1 Thời hạn thanh toán: tại thời điểm hai bên ký Hợp đồng này, Bên B sẽ thanh toán cho Bên A Tiền thuê trong (06) sáu tháng. Trước khi kết thúc (06) sáu tháng thuê đầu tiên (05) năm ngày, Bên B sẽ thanhtoán nốt cho Bên A (06) sáu tháng Tiền thuê tiếp theo.

3.3.2 Đồng tiền thanh toán: Bên B sẽ thanh toán cho Bên A Tiền thuê bằng tiền mặt, được quy đổi sang tiền đồng Việt Nam tại thời điểm thanh toán theo tỷ giá ngoại hối bán ra giữa Đô la Mỹ và đồng Việt Nam do Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam công bố tại thời điểm thanh toán. Bên B thanh toán cho Bên A số tiền thuê nhà làm 01 lần, tương ứng với 06 tháng tiền thuê nhà. Việc thanh toán bằng tiền Việt theo tỷ giá quy đổi của Ngân hàng ngoại thương vào thời điểm thanh toán.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên A

4.1 Được quyền yêu cầu bên B thanh toán tiền thuê nhà đầy đủ theo thời hạn đã thoả thuận tại Điều 3 của hợp đồng này.

4.2 Bàn giao Diện tích thuê cho Bên B đúng thời hạn hai bên đã thỏa thuận tại Điều 2 của Hợp đồng này.

4.3 Tạo mọi điều kiện thuận lợi cho Bên B trong quá trình sử dụng Diện tích thuê theo các điều khoản của Hợp đồng này.

4.4 Không được đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi Bên B đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ được quy định trong Hợp đồng.

4.5 Có trách nhiệm duy trì tính chất pháp lý của Diện tích thuê.

4.6 Giữ nguyên hiện trạng toàn bộ cơ sở vật chất của Diện tích thuê khi bàn giao cho Bên B.

4.7 Chịu trách nhiệm sửa chữa đối với những hư hỏng về mặt kết cấu của Diện tích thuê không phải do lỗi của bên B gây ra trong thời hạn chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của bên B về những hư hỏng đó.

4.8 Ưu tiên gia hạn hợp đồng với bên B với các điều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng này.

4.9 Ủy quyền và tạo mọi điều kiện để bên B thực hiện việc đóng thuế cho thuê nhà với cơ quan thuế.

4.10 Chịu trách nhiệm đăng ký tạm trú cho nhân viên của Bên B trực tiếp sử dụng Diện tích thuê theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

5.1 Thanh toán Tiền thuê đủ và đúng hạn cho bên A theo các quy định trong hợp đồng này.

5.2 Sử dụng Diện tích thuê đúng mục đích thuê.

5.3 Không cho bên thứ 3 thuê lại khi không được sự chấp thuận bằng văn bản của bên A.

5.4 Thanh toán toàn bộ chi phí vệ sinh, tiền điện, nước, điện thoại, các loại chi phí, lệ phí phát sinh từ việc tiêu thụ dịch vụ hoặc hàng hoá của Bên B trong quá trình sử dụng toà nhà.

5.5 Được phép trang trí, lắp đặt các trang thiết bị để phù hợp với sinh hoạt của Bên B nhưng không làm ảnh hưởng đến kết cấu của toà nhà.

- Được lắp đặt máy điều hoà không khí vào Diện tích thuê (nếu có nhu cầu).

- Được lát sàn bằng gỗ.

- Được trang trí trần.

- Được sơn cửa sổ phía trong căn hộ.

Đối với những tài sản mà do Bên B đầu tư lắp đặt, khi kết thúc thời hạn thuê, những tài sản này sẽ thuộc về Bên B và Bên B có quyền di chuyển ra khỏi Diện tích thuê.

5.6 Thông báo cho Bên A các hư hỏng không do lỗi của Bên B gây ra trong cấu trúc của toà nhà để bên A có biện pháp sữa chữa.

Điều 6. Chấm dứt Hợp đồng hợp đồng thuê nhà

6.1 Hợp đồng đương nhiên chấm dứt hiệu lực trong các trường hợp sau:

6.1.1 Hết thời hạn mà các bên không thoả thuận về việc gia hạn hợp đồng.

6.1.2 Căn hộ cho thuê không còn vì lý do bất khả kháng hoặc do hành động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6.2 Các trường hợp khác làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng:

6.2.1 Các bên thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng;

Điều 7. Cam kết của các bên

7.1 Hợp đồng này thiết lập toàn bộ các thỏa thuận giữa hai bên và thay thế cho mọi thỏa thuận, thảo luận, cam kết trước đó. Những trường hợp không nằm trongđiều khoản quy định sẽ được hai bên đề nghị bằng văn bản hoặc cùng nhau bàn bạc thống nhất, ký kết dưới hình thức phụ lục hợp đồng.

7.2 Nếu một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồngtrước thời hạn thì phải báo cho bên kia biết ít nhất 03 tháng trước ngày dự định chấm dứt  đồng thời phải bồi thường số tiền như sau:

7.2.1 Nếu Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn thì Bên A phải bồi thường cho Bên B 06 tháng tiền thuê nhà.

7.2.2 Nếu Bên B đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì Bên B phải bồi thường cho Bên A như sau: Nếu Bên B đơn phương chấm dứt trong khoảng thời gian 03 tháng đầu tiên thì Bên B sẽ bồi thường những tháng còn lại của kỳ thanh toán.

7.3 Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, bất kỳ tranh chấp nào phát sinh sẽ được hai bên giải quyết trên tinh thần hợp tác thương lượng. Trường hợp cả hai bên không tự giải quyết được, tranh chấp sẽ được đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.  

7.4 Hợp đồng được lập thành (04) bốn bản, 02 bản tiếng Việt và 02 bản tiếng Anh, mỗi bên giữ 01 bản tiếng Việt và 01 bản tiếng Anh có giá trị pháp lý như nhau. Trong trườnghợp có mâu thuẫn giữa bản tiếng Việt và bản tiếng Anh, bản tiếng Việt có giá trị thi hành.

BÊN A                         BÊN B

(Ký và ghi rõ họ tên)

 

- Mẫu hợp đồng thuê nhà ở thương mại

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

(Số: .... /HĐTNOTM)

Hôm nay, ngày 20 tháng 09 năm 202x, Tại ... Chúng tôi gồm có:

BÊN CHO THUÊ (BÊN A)

Địa chỉ:…………………………………………

Điện thoại: …………………………….............

Mã số thuế: ……………………………………

Tài khoản số: ………………………...............

Mở tại ngân hàng: ……………………………

Do ông (bà): …………………………………..

Chức vụ: ……………… làm đại diện.

Số CMND (hộ chiếu):..................................

Cấp ngày....../...../....., tại...............................

BÊN THUÊ (BÊN B)

Địa chỉ:…………………………………………

Điện thoại: …………………………….............

Mã số thuế: ……………………………………

Tài khoản số: ………………………...............

Mở tại ngân hàng: ……………………………

Do ông (bà): …………………………………..

Chức vụ: ……………… làm đại diện.

Số CMND (hộ chiếu):..................................

Cấp ngày....../...../....., tại...............................

Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng với những nội dung sau:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG

1.1. Bên A cho bên B thuê: ........................

Tại: ..............................................................

Để sử dụng vào mục đích: ..........................

1.2. Quyền sở hữu của bên A đối với nhà ở theo ........, cụ thể như sau:

a) Loại nhà ở (ghi rõ biệt thự hoặc căn hộ hoặc nhà riêng lẻ): .......

b) Địa chỉ nhà ở: ...........................................

c) Tổng diện tích sàn nhà ở là: ......... m2; diện tích đất gắn liền với nhà ở là: .......... m2 (sử dụng chung là: ......... m2; sử dụng riêng là: .......... m2).

d) Trang thiết bị gắn liền với nhà ở: ...............

Nguồn gốc sở hữu: .........................................

e) Những hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có): .....

ĐIỀU 2: GIÁ THUÊ, PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN

2.1. Giá cho thuê nhà ở (4) là ........... đồng Việt Nam/01 tháng (hoặc 01 năm).

(Bằng chữ: ..............................).

Giá cho thuê này đã bao gồm chi phí bảo trì, quản lý vận hành nhà ở và các khoản thuế mà Bên A phải nộp cho Nhà nước theo quy định.

2.2. Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do Bên B thanh toán cho bên cung cấp điện, nước, điện thoại và các cơ quan cung cấp dịch vụ khác.

2.3. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức ...

2.4. Thời hạn thanh toán (5): Bên B trả tiền thuê nhà vào ngày .......... hàng tháng.

ĐIỀU 3: THỜI ĐIỂM GIAO NHẬN VÀ THỜI HẠN THUÊ NHÀ Ở

3.1. Thời điểm giao nhận nhà ở là ngày ........... tháng .......... năm .............

3.2. Thời hạn cho thuê nhà ở là 05 năm (......... tháng), kể từ ngày 20 tháng 09 năm 202x đến ngày ..... tháng .... năm .....

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

4.1. Quyền của bên A:

a) Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận đã cam kết;

b) Yêu cầu bên B có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên B gây ra (nếu có);

c) Yêu cầu bên B thanh toán đủ số tiền thuê nhà (đối với thời gian đã thuê) và giao lại nhà ở trong các trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn;

d) Bảo trì, cải tạo nhà ở;

e) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên B có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;

- Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;

- Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;

- Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

f) Yêu cầu bên B trả lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định tại các khoản 1, 2, 4 và khoản 6 Điều 7 của hợp đồng này;

g) Các quyền khác do hai bên thỏa thuận (nhưng không được trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội):              

4.2. Nghĩa vụ của bên A:

a) Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) cho bên B đúng thời gian quy định tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;

b) Thông báo cho bên B biết các quy định về quản lý sử dụng nhà ở;

c) Bảo đảm cho bên B sử dụng ổn định nhà ở trong thời hạn thuê nhà;

d) Trả lại số tiền thuê nhà mà bên B đã trả trước trong trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn;

e) Bảo trì, quản lý nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở;

f) Hướng dẫn, đề nghị bên B thực hiện đúng các quy định về quản lý nhân khẩu;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo cho bên B biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

h) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại mục g khoản 4.2 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

i) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận:

..................................................................

..................................................................

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

5.1. Quyền của bên B:

a) Nhận nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) theo đúng thỏa thuận tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;

b) Yêu cầu bên A sửa chữa kịp thời các hư hỏng về nhà ở;

c) Yêu cầu bên A trả lại số tiền thuê nhà mà bên B đã nộp trước trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn;

d) Được đổi nhà ở đang thuê với người khác hoặc cho thuê lại (nếu có thỏa thuận);

e) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện thoả thuận với bên A trong trường hợp có thay đổi về chủ sở hữu nhà ở;

f) Bên B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;

- Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

g) Các quyền khác do hai bên thỏa thuận ...............

5.2. Nghĩa vụ của bên B:

a) Trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng;

b) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng do mình gây ra;

c) Chấp hành đầy đủ các quy định về quản lý sử dụng nhà ở;

d) Không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại, trừ trường hợp được Bên cho thuê đồng ý;

e) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;

f) Giao lại nhà và thanh toán đủ cho Bên cho thuê số tiền thuê nhà còn thiếu trong trường hợp chấm dứt hợp đồng nêu tại các khoản 1, 2, 4 và khoản 6 Điều 7 của hợp đồng này.

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo cho bên A biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

h) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại mục g khoản 5.2 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

i) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của hai bên...........

ĐIỀU 6: CÁC TRƯỜNG HỢP BẤT KHẢ KHÁNG

Bên B hoặc Bên A không bị coi là vi phạm hợp đồng và không bị phạt hoặc không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc chậm thực hiện hoặc không thực hiện các nghĩa vụ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng này do có sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, hỏa hoạn, sự thay đổi quy định pháp luật và các trường hợp khác mà không phải do lỗi của các Bên gây ra

ĐIỀU 7: QUYỀN TIẾP TỤC THUÊ NHÀ Ở

7.1. Trường hợp bên A chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.

7.2. Trường hợp bên A chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

7.3. Khi bên B chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

ĐIỀU 8: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau:

8.1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn mà các bên không thỏa thuận ký tiếp; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên A thông báo cho bên B biết việc chấm dứt hợp đồng.

8.2. Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;

8.3. Nhà ở cho thuê không còn;

8.4. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

8.5. Bên B chết mà không có người đang cùng sinh sống;

8.6. Khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

9.1. Bên A cam kết nhà ở cho thuê thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không thuộc diện bị thu hồi hoặc không bị giải tỏa); cam kết nhà ở đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên B.

9.2. Bên B đã tìm hiểu kỹ các thông tin về nhà ở thuê.

9.3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu cần thay đổi hoặc bổ sung nội dung của hợp đồng này thì các bên thỏa thuận lập thêm phụ lục hợp đồng có chữ ký của hai bên, phụ lục hợp đồng có giá trị pháp lý như hợp đồng này.

9.4. Các bên cùng cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

9.5. Các cam kết khác (phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội):

..................................................................

..................................................................

ĐIỀU 10: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 11: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

11.1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày 20 tháng 09 năm 202x đến ngày …… tháng ….. năm …….

11.2. Hợp đồng này được lập thành ..... bản và có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ .... bản, .... bản lưu tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực (nếu có) và .... bản lưu tại cơ quan thuế (các bên có thể thỏa thuận lập thêm hợp đồng bằng tiếng Anh)./.

BÊN CHO THUÊ               BÊN THUÊ

(Ký tên, đóng dấu và họ tên, chức vụ của người ký)

PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC

Nội dung xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà cho thuê:

- Về giấy tờ sở hữu nhà ở: .............................

- Về hiện trạng nhà ở: .....................................

+ Chủ sở hữu nhà ở: ......................................

+ Loại nhà: ......................................................

+ Diện tích: ......................................................

+ Thuộc: ..........................................................

+ Nhà ở ổn định, không có tranh chấp: ..........

- Về điều kiện cho thuê nhà ở: Thuộc trường hợp được cho thuê nhà ở quy định tại

..................................................................

....., ngày ….. tháng ….. năm ...

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN

(Ghi rõ họ tên, ký tên và đóng dấu)

------

3. Ký hợp đồng thuê nhà nhưng có tranh chấp giải quyết thế nào?

Câu hỏi:

Chào luật sư, Tôi có 1 căn nhà ở HN cho chị B thuê. Khi ký Hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái Hợp đồng: Một cái ghi giá thuê nhà 30 triệu/tháng, KHÔNG ra công chứng. Trong Hợp đồng này có ghi rõ: "Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B" Một cái ghi giá thuê nhà 9 triệu/tháng, CÓ ra công chứng

Trong Hợp đồng này có ghi rõ "Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước" vì tôi làm việc ở Sài Gòn, bận con nhỏ nên không có thời gian đi đi về về Hà Nội để làm các thủ tục có liên quan tới Nhà Nước (nếu có) nên mới ghi số tiền như vậy. Thời hạn thuê nhà là 8 năm và được lập cùng ngày. Trong cả 02 Hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau: Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ.

- Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong Hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật.

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A;

- Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào

Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện Hợp đồng thuê nhà mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 30 triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Hà Nội và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi". Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A" và "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào" nên tôi đề nghị thanh lý Hợp đồng.

Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà! Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 9tr/tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm Hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước; số tiền 30tr/tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà không ra công chứng).

Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng thuê nhà với chị B vì 02 lý do được ko?: Lý do 1: Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà ko được sự đồng ý của tôi! Lý do 2: Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết, đúng hạn và có dấu hiện trốn nợ (đến thời điểm này, Bên B vẫn còn thiếu 15 triệu tiền nhà của tháng 6/20xx chưa trả, mặc dù hạn cuối phải thanh toán là ngày 15/6/20xx).

Xin Luật sư cho hỏi thêm: Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 9 tr như trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 30tr như lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không? Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định ko? Nếu tranh chấp thì sẽ căn cứ theo HĐ nào để giải quyết?

Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác (lý do thực sự là chị B bi người khác đánh ghen nên ko dám về lại nhà thuê của tôi. chị B cũng sang nhượng và cầm tiền của chị C rồi nên ko muốn về giải quyết). Kính mong nhận được sự giúp đổ của Luật sư! Xin cảm ơn!

Trả lời:

1. Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Theo như những chi tiết bạn đề cập trong câu hỏi, tôi có thể xác định Bên B đã "lách" quy định trong hợp đồng thuê nhà bằng cách Bên B vẫn là chủ thể thuê nhà nhưng hoạt động kinh doanh lại chuyển giao cho Bên C, làm như vậy thì B không sử dụng với mục đích khác mà vẫn thuê được căn nhà.

Tuy nhiên, bên B ở đây có sự nhầm lẫn, trong hợp đồng thuê nhà bên B đã ký với bạn, bên B được yêu cầu sử dụng nhà đúng mục đích trong hợp đồng. Như vậy, chủ thể có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích trong hợp đồng ở đây là B chứ không phải là C. Do vậy, việc bên B chuyển giao hoạt động kinh doanh của mình cho bên C mà không có sự đồng ý của bạn đã làm bên B không còn đảm bảo mục đích sử dụng nữa (ở đây B đã tự ý thỏa thuận với C để thực hiện nghĩa vụ thay mình mà không có sự đồng ý của bạn). Cụ thể, Bộ luật dân sự quy định như sau:

"Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể uỷ quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự."

Dựa vào Điều Luật trên, bên B đã vi phạm nghĩa vụ của mình quy định trong hợp đồng với bạn. Do đó bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không trả tiền cọc nhà theo đúng nội dung quy định trong hợp đồng.

2. Hợp đồng thuê nhà không công chứng và những vấn đề liên quan:

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định các hợp đồng nhà ở được miễn công chứng chứng thực như sau:

"Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng."

Tóm lại, vì hợp đồng được lập hời điểm Luật nhà ở 2014 đã có hiệu lực cho nên hợp đồng của bạn và C không bắt buộc công chứng chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở như trên.

Vì hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng chứng thực cho nên kể cả ra Tòa thì hợp đồng thứ nhất (giá thuê là 14 triệu) sẽ không bị vô hiệu. Ngược lại, nếu ở Tòa bạn chứng minh được hợp đồng thứ hai chỉ là vỏ bọc nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu theo  quy định Bộ luật dân sự như sau:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Như vậy, bạn có cơ sở để yêu cầu B trả 30 triệu theo hợp đồng thứ nhất. Trường hợp phải ra Tòa thì Tòa sẽ giải quyết tranh chấp theo hợp đồng thứ nhất.