Hợp đồng góp vốn mua đất là gì? Chuyển nhượng hợp đồng thế nào?

1. Hợp đồng góp vốn mua đất là gì?

Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể về hợp đồng góp vốn mua đất nhưng bản chất hợp đồng góp vốn mua đất là loại hợp đồng hợp tác. Cụ thể, hai hoặc nhiều người sẽ góp tiền/tài sản khác để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm về việc góp vốn.

Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 504. Hợp đồng hợp tác

1. Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.

2. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.”

Để đảm bảo quyền lợi của các bên khi cùng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nên cùng ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng và cùng đăng ký biến động đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất.

2. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất thế nào?

Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất được hiểu là chuyển phần vốn góp của mình khi góp vốn mua đất cho người khác. Các bên thực hiện việc chuyển nhượng vốn góp bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng.

Việc tự do chuyển nhượng phần vốn góp pháp luật không cấm. Nhưng việc góp vốn mua đất cần đáp ứng điều kiện riêng để giao dịch có hiệu lực. Cụ thể, để được công nhận là người sử dụng đất và có quyền với đất hợp pháp thì tất cả những người góp vốn mua đất phải cùng đứng trên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó, người góp vốn, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ký vào hợp đồng này, sau đó công chứng hoặc chứng thực.

Trên thực tế, nhiều trường hợp người góp vốn không đứng tên trên Giấy chứng nhận mà chỉ có một người đứng tên nên việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ do các bên ký kết với nhau, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, người mua có thể gặp phải những rủi ro pháp lý đáng tiếc nếu như có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về phân chia lợi ích của mảnh đất,…

Ngoài ra, nhiều trường hợp mua đất dự án nhưng chủ đầu tư không lập hợp đồng chuyển nhượng mà lập hợp đồng góp vốn do chưa đủ điều kiện để mở bán bất động sản. Cho nên, cần kiểm tra rõ về nội dung và điều kiện về hình thức của hợp đồng

3. Tư vấn về hợp đồng góp vốn khi mua đất dự án

Câu hỏi tư vấn: Năm 2018, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mua 01 ô đất dự án với công ty chủ dự án và được nhận 01 hợp đồng góp vốn gốc mang tên tôi. Theo điều khoản hợp đồng nếu không có điều kiện tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn này thì hợp đồng chỉ được chuyển nhượng 01 lần (phải qua công chứng và có xác nhận đồng ý của công ty, sau đó công ty sẽ lập phụ lục đổi tên người góp vốn mới).

Năm 2019 tôi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho chị B và hai bên ra phòng Công chứng được Công chứng viên soạn thảo hợp đồng ủy quyền giữa tôi và bên B trong đó bên B được toàn quyền định đoạt ô đất trên kể cả chuyển nhượng lại cho người khác; thời hạn ủy quyền là 10 năm, ủy quyền không thù lao. Tôi cũng đã đưa bên B hợp đồng góp vốn gốc. Sau đó bên B đã bán cho bên C, bên C lại bán cho bên D (tất cả bằng giấy viết tay, không được công chứng, chứng thực và không có xác nhận của bên công ty chủ dự án). 

Nay 3 bên B, C, D đến trình bày sự việc về việc vướng mắc thủ tục do bên D muốn xây nhà nhưng công ty chủ dự án không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên B sang bên D do tôi vẫn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất. Bên B, C, D muốn nhờ tôi hủy hợp đồng ủy quyền ban đầu và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho D vì nếu tôi hủy ủy quyền ban đầu mà chuyển cho bên B thì bên B không thể tiếp tục chuyển cho bên D thì quyền lợi bên D sẽ bị ảnh hưởng.

Vậy tôi xin hỏi tôi muốn hủy ủy quyền ban đầu và giúp chuyển cho bên D thì có được hay không, cần làm thủ tục gì để tôi hạn chế được tranh chấp rủi ro khi giúp cho bên D theo đề nghị của các bên B, C, D.

1. Hợp đồng mua bán viết tay giữa bên B-C, C- D có giá trị pháp lý hay không?

2. Tôi có thể yêu cầu bên B, C, D lập cam kết về việc bên B chỉ bán duy nhất cho bên C, bên C chỉ bán duy nhất cho D và bên D là người mua cuối cùng và các bên B-C, C-D thỏa thuận cùng nhau hủy hợp đồng mua bán viết tay giữa họ có được hay không?

3. Còn giả sử nếu tôi hủy hợp đồng ủy quyền ban đầu và chuyển cho bên D thì cần thủ tục gì? Xin các luật sư tư vấn giúp. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, sau khi nghiên cứu trường hợp của anh chúng tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán viết tay giữa B-C, C-D

Theo thông tin anh cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với chủ dự án có điều khoản quy định rằng: “…nếu không có điều kiện tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn này thì hợp đồng chỉ được chuyển nhượng 01 lần (phải qua công chứng và có xác nhận đồng ý của công ty, sau đó công ty sẽ lập phụ lục đổi tên người góp vốn mới”. Anh đã ủy quyền cho bên B được thay mặt anh thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nên B được quyền bán cho C. Tuy nhiên, giao dịch giữa B và C không được công chứng, chứng thực nên không đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

..."

Với hợp đồng mua bán của C và D không có công chứng hay có sự đồng ý của chủ đầu tư dự án nên hợp đồng giữa B-C, C-D không đáp ứng các điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải công chứng, chứng thực. Do đó, giao dịch B-C và C-D không đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định.

Tuy nhiên, các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó...."

Vậy nếu trong trường hợp giao dịch dân sự giữa B-C, C-D bị xác định vô hiệu về hình thức do hợp đồng không được thực hiện việc công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì các bên C, D có thể thực hiện khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch.

Thứ hai, về việc các bên cam kết chỉ bán cho một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc anh ghi nhận thỏa thuận rằng: “yêu cầu bên B, C, D lập cam kết về việc bên B chỉ bán duy nhất cho bên C, bên C chỉ bán duy nhất cho D và bên D là người mua cuối cùng và các bên B-C, C-D” thì vẫn được xác định là không phù hợp với  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà anh đã ký kết với chủ đầu tư dự án trước đó.

Thứ ba, về việc hủy hợp đồng ủy quyền ban đầu với B để giúp chuyển nhượng vốn góp cho D?

Anh và người ký kết hợp đồng ủy quyền ban đầu là B có thể thỏa thuận để hủy hợp đồng ủy quyền đã ký kết. Thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014.

"Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này."

Vậy để hủy hợp đồng ủy quyền, anh và B có thể đến văn phòng công chứng/ phòng công chứng trước đó đã tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền để ủy hợp đồng ủy quyền mà hai bên ký kết. Việc hủy hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng. Công chứng viên thu hồi lại hợp đồng bị hủy và cũng là thời điểm đánh dấu hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực.

Sau đó, anh có thể ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp với D và công chứng. Khi đó bạn lưu ý rằng những điều khoản thỏa thuận giữa bạn với chủ đầu tư trong hợp đồng góp vốn vẫn sẽ được áp dụng. Cũng cần lưu ý giải quyết về hợp đồng chuyển nhượng viết tay giữa B-C, C-D và lập thành văn bản cụ thể để thanh lý các hợp đồng này.

Trân trọng!