Tư vấn về cho thuê tài sản chung của vợ chồng?

Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp trên chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp chuyển nhượng nhà là tài sản riêng

Vì theo thông tin bạn cung cấp căn nhà là tài sản được hình thành trước thời kỳ hôn nhân và nếu trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng không thỏa thuận hợp nhất tài sản chung thì căn nhà này là tài sản của bạn.

Khoản 4 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

“4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Giá chuyển nhượng được xác định theo các trường hợp:

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

-  Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

Bạn sẽ được miễn thuế trong một số trường hợp sau:

- Chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau (Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của mình trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)

Vì bạn không cung cấp thu nhập từ loại tài sản mà hai vợ chồng bạn đang có nên chúng tôi giả sử tài sản là bất động sản, nếu tài sản bạn đang quan tâm là thu nhập từ các tài sản khác (động sản, bản quyền, chuyển nhượng vốn….)  thì bạn có thể tham khảo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đồi, bổ sung năm 2012 để xác định.

Trường hợp cho thuê tài sản là tài sản chung của vợ chồng

Khoản 7 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định:

“1. Nguyên tắc khai thuế.

Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.

Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

Như vậy nếu số tiền cho thuê trên 100 triệu đồng trong năm hoặc tổng số tiền thuê trong năm trên 8,4 triệu đồng trở lên thì không phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế bằng thuế suất x thu nhập chịu thuế:

- Thuế suất: 5% (Khoản 4 Điều 2 Luật về thuế sửa đổi năm 2014)

- Thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế từ kinh doanh được xác định bằng doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập chịu thuế từ kinh doanh trong kỳ tính thuế (doanh thu là toàn bộ số tiền cung ứng dịch vụ cho thuê nhà)

Ngoài ra thì thu nhập tính thuế sẽ được giảm trừ gia cảnh theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012:

“1. Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm hai phần sau đây:

a) Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 3,6 triệu đồng/tháng.”

Ngoài ra nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm thuế theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi bổ sung năm 2012 thì sẽ được miễn hoặc giảm thuế.

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được quy định như thế nào?

Câu hỏi: Xin chào luật sư. Tôi có 1 vấn đề mong muốn được luật sư tư vấn như sau. Năm 1990 bố mẹ tôi có kết hôn và mua 1 mảnh đất mà hiện tại mẹ con tôi đang ở bằng tiền của mẹ tôi lúc đó chỉ có giấy viết tay của bên bán và mẹ tôi. Đến năm 1994 thì bố mẹ tôi có làm 1 ngôi nhà cấp 4 hiện tại mẹ tôi đang ở. Đến năm 1995 do bố tôi có chơi bài bạc thua và đã bỏ nhà đi trốn nợ vào trong nam sinh sống và lấy 1 người vợ khác và có 3 con. Từ năm 1995 bố tôi bỏ đi không gánh vác xây dựng kiến thiết gì cả. Đến giữa năm 2017 bố tôi có về và có yêu cầu chia tài sản. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này theo luật pháp thì bố tôi sẽ được chia như thế nào ạ.( sổ bìa đỏ mang tên chủ hộ là bố tôi căn cứ theo chủ hộ gia đình giai đoạn đó mẹ tôi k biết về vấn đề này sổ cấp năm 1998,) Tôi mong muốn luật sư tư vấn giúp tôi về vấn đề này.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, nếu không có căn cứ chứng minh được nguồn gốc mảnh đất là tài sản riêng của mẹ bạn thì mảnh đất vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng. Khi đó, việc chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân theo thỏa thuận của vợ chồng có thể chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, và phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. 

Như vậy, bố mẹ bạn có thể lập một văn bản thỏa thuận về việc phân chia mảnh đất, nếu không thỏa thuận được thi bố bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, khi đó tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố như: hoàn cảnh gia đình, công sức đóng góp mỗi bên, lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng,..(Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014)

Đối với ngôi nhà hiện tại mẹ con bạn đang ở, Tòa án sẽ xem xét xác định công sức đóng góp của mẹ bạn trong khoảng thời gian từ năm 1995 đến nay, căn cứ vào đó để phân chia tài sản cho phù hợp.

Tóm lại, nếu bố mẹ bạn không tự thỏa thuận để phân chia tài sản được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đó, theo nguyên tắc phân chia tài sản chung của vợ chồng là chia đôi nhưng Tòa sẽ phải căn cứ vào nhiều yếu tố khác để xác định cụ thể bố bạn được chia bao nhiêu. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp vui lòng liên hệ với Minh Gia để được hỗ trợ kịp thời.