Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn

Tư vấn thủ tục mua nhà chung cư cao cấp?

Nội dung câu hỏi:Tình hình là nhà mình đang có nhu cầu mua một căn hộ ở R , căn hộ này là của một người bạn . Nhưng hiện tại căn hộ này đang được thế chấp trong ngân hàng, hiện tại vẫn còn 11 tháng vay ưu đãi ko phải trả lãi. giá mua là 7.7 tỷ hiện nhà đó đang nợ trong ngân hàng 4.2 tỷ.


Giờ mình đang có 3.5 tiền mặt . Gia đình hai bên thống nhất là nhà mình sẽ thanh toán cho bên kia 3.5 tỷ  còn lại số 4.2 vay ngân hàng kia 11 thag sau nhà mình sẽ đưa để sang tên sổ đỏ. ( hiện tại bên bán chưa rút dc giấy tờ nhà, và nhà mình muốn hưởng ưu đãi vay ngân hàng còn 11 tháng). Vậy mình nên làm thủ tục như thế nào để mình có thể đảm bảo quyên lợi của nhà mình (cụ thể là số tiền 3.5 tỷ trả cho bên bán) và tư vấn giúp mình các thủ tục cách thức. Xin cảm ơn

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì căn hộ mà bạn định mua đang được thế chấp tại ngân hàng, theo quy định tại khoản 4 điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán kia không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

"Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".


Trường hợp quy định tại khoản 3 khoản 4 điều 349 nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (ngân hàng) thì có thể mua bán tài sản thế chấp là căn nhà này:

"Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý".


Bạn cần xem xét kĩ lưỡng quyết định có mua căn nhà này hay không, bởi thông thường việc ngân hàng trả lại giấy tờ nhà cho bên bán để bên bán thực hiện việc mua bán thì rất khó.

Nếu ngân hàng đồng ý trả lại giấy tờ để 2 bên thì có thể thực hiện việc mua bán, khoản tiền mua bán nhà sẽ được bạn chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn). Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

Còn nếu bạn muốn thực hiện mua bán giữa bạn và bên bán không thông qua ngân hàng thì bạn có phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên bán để rút sổ đỏ về và ra thông báo giải chấp. Chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Bạn cũng cần chú ý rằng, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ thì tài sản mà bên bán đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được xử lý theo quy định tại điều 336, 338 Bộ luật dân sự 2005. Bạn nên cân nhắc việc mua bán bởi rủi ro rất cao cho anh, nếu khi đến hạn mà bên bán không có khả năng trả khoản nợ ngân hàng thì tài sản thế chấp đó sẽ được ngân hàng xử lý.

"Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này".

 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn thủ tục mua nhà chung cư cao cấp?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng! 
Bộ phận luật sư trực tuyến - Luật Minh Gia

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo