Trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?

Nay tôi đã xin chỉ giới đường đỏ và làm các thủ tục xin cấp GCNQSDĐ nộp vào phòng tài nguyên môi trường, nhưng sau thời gian thụ lý thì họ trả lời là đất nhà tôi không phù hợp quy hoạch và họ không cấp GCNQSDĐ cho nhà tôi thì đúng hay sai. Nhà tôi sinh sống trên mảnh đất đó từ năm 1991 đến nay chưa có thông báo thu hồi đất hoặc dự án nào lấy đất nhà tôi cả. Vậy kính mong luật sư xem xét trả lời cho tôi ạ. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về công ty Luật Minh Gia. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Theo Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:

“1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau”.

Theo quy định bổ sung điều 23 của nghị định 43/2014/NĐ – CP tại Nghị định 01/2017/NĐ – CP như sau:

“Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Như vậy, nếu gia đình bạn sử dụng mảnh đất này được xã giao từ năm 1991 là 168m2 và có ngôi nhà 2,5 tầng trên mảnh đất đó cho tới thời điểm hiện tại mặc dù đây là đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng gia đình bạn sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì thuộc đối tượng xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, nếu việc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền mà hiện không phù hợp với quy hoạch thì gia đình bạn không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc Phòng TNMT trả lời đất gia đình bạn đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch thì bạn yêu cầu họ trả lời bằng văn bản giải thích rõ quy hoạch của địa phương hiện nay, chỉ ra việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch mà họ đã trả lời.