Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy sang nhượng có đầy đủ 05 chữ ký gồm ông HVĐ, Ông HVM và vợ là bà PTN, cha tôi và chữ ký của mẹ tôi, nhưng không có xác nhận của UBND xã nơi tôi cư trú. Từ năm 2001 đến nay cha tôi canh tác trên phần đất mà ông sang nhượng được 15 năm. Trong suốt 15 năm không có tranh chấp. Năm 2016 cha tôi có đề nghị ông HVM chuyển quyền sử dụng 03 công đất đó cho cha tôi.Thông qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện được biết 03 công đất nói trên hiện nay chủ sở hữu là ông HMP (con trai út của ông HVĐ). vì trước khi mất vào cuối năm 2015, ông HVĐ đã chuyển quyền sử dụng đất cho con trai út ông là HMP. Ông HMP cũng sử dụng băng khoán để vay ngân hàng và khăng khăng không đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho cha tôi.

Như vậy, xin hỏi luật sư, trong trường hợp ông HMP không chuyển quyền sử dụng đất cho cha tôi, vậy cha tôi có lấy lại phần đất nói trên được không? Rất mong nhận được sự quan tâm tư vấn sớm của luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 707 bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Và căn cứ theo khoản 2 Điều 31 Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định: “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông HVĐ – người đứng tên quyền sử dụng đất ủy quyền cho ông HVM và bố bạn giao kết năm 2001 là hợp đồng viết tay, không có sự xác nhận của ủy ban nhân dân xã, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được làm tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Như vậy, hợp đồng này đã vi phạm về hình thức. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có thể bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu; còn các loại vô hiệu khác (kể cả vô hiệu do vi phạm về hình thức) đều có thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch (Điều 136 Bộ luật Dân sự). Do đó, đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu nên bố bạn sẽ không có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu nữa.

Căn cứ theo Điều 100 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

.....

Và căn cứ theo Điều 101 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Mặc dù bố bạn đã thực hiện canh tác trên mảnh đất trên 15 năm sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp nhưng bố bạn không thuộc một trong các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: hiện nay quyền sử dụng mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu của ông HMP do ông HVĐ thực hiện chuyển nhượng năm 2015 và bố bạn không có một giấy tờ gì minh quyền sử dụng đất trên nên bố bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất.

Như vậy, do hợp đồng bị vô hiệu về hình thức nên bố bạn sẽ không có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện theo đúng hợp đồng đã giao kết. Và hiện nay đã hết thời hiệu khởi kiện: quá 2 năm kể từ khi giao kết hợp đồng nên bố bạn cũng không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp này, bố bạn sẽ không có căn cứ yêu cầu bên kia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia.