Thẩm quyền và thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai

1. Hỏi về thẩm quyền và thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai

Câu hỏi:

Gia đình em hiện đang bị tranh chấp về khoảng đất cạnh nhà cũng là ranh giới của 2 bên tranh chấp hiện nay em cư ngụ tại  huyện kế sách tỉnh sóc trăng (phần đất trên có giấy quyền sử dụng đất đầy đủ theo pháp luật), nguyên nhân là do nhà cạnh em xây tường rào lấn qua phần đất nhà em 2 tấc,nhà em có làm đơn khiếu nại lên cấp xã ,nhưng hòa giải không thành.hồ sơ được đưa về huyện thụ lí.

Sau 2 tháng chuyển hồ sơ về cấp huyện có đoàn đo đạt bên địa chính huyện lên thẩm định,qua kiểm tra và khảo xác thực tế có xác nhận rõ là việc xây lấn chiếm trên là đúng qua phần đất nhà em 2 tấc và cán bộ huyện có nói là sẽ kiểm tra lại và giải quyết nhưng thời gian thụ lí hồ sơ gần 9 tháng chưa được giải quyết, gia đình em có đi lại hỏi nhưng chỉ nhận được câu trả lời là đợi khi nào có thông báo mới.

Em muốn hỏi quý công ty,cơ quan cấp huyện thụ lí hồ sơ về đất đai tối thiểu số là bao nhiêu ngày và giải quýêt như thế nào ,em có thể tham khảo tài liệu hay hồ sơ gì để được giải quýêt 1 cách minh bạch công tâm theo pháp luật Việt nam. Em có thể liên hệ hệ với ai.hay gửi thư về địa chỉ nào để phản ánh tình hình trên.Do phần đất,tranh chấp gây mâu thuẫn nên em rất mong được quý cơ quan gíup đỡ em.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn tôi tư vấn như sau:

Khoản 2,khoản 3 điều 202 Luật đất đai 2013 quy định :

''...2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.''

Như vậy, trước hết để giải quyết tranh chấp đất đai các bên trong tranh chấp phải tự hòa giải với nhau. Nếu các bên trong tranh chấp không thể tự hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã để yêu cầu hòa giải.

Trường hợp của bạn là hòa giải không thành và chuyển hồ sơ lên yêu cầu UBND cấp huyện cụ thể là chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết:

Điều 8 Quyết định số 05/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Sóc Trăng quy định về thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

''1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014 và đã được UBND cấp xã hòa giải không thành thì Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, thụ lý giải quyết.

2. Trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì Chủ tịch UBND cấp huyện phải xem xét và thông báo bằng văn bản cho người gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp biết về việc thụ lý giải quyết, trường hợp không thụ lý thì phải nêu rõ lý do; đồng thời, quyết định giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết (gọi chung là cơ quan tham mưu) phải được gửi đến cơ quan tham mưu, cơ quan Thanh tra cùng cấp, các cơ quan liên quan và UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

a) Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai được lập thành 01 bộ, nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến cơ quan tiếp công dân của UBND cấp huyện.

b) Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gồm: đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, biên bản hòa giải của UBND cấp xã, các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)

c) Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp công dân phải thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.''

Điều 98 Quyết định số 05/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Sóc Trăng quy định về thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

''1. Thời hạn thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp huyện không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý đến ngày ban hành quyết định giải quyết tranh chấp; đối với vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì được tăng thêm 15 ngày.

2. Quá thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều này mà tranh chấp chưa được giải quyết thì người yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh để xem xét, chỉ đạo giải quyết theo quy định.''

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì Chủ tịch UBND cấp huyện phải xem xét và thông báo bằng văn bản cho người gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp biết về việc thụ lý giải quyết, trường hợp không thụ lý thì phải nêu rõ lý do. Kể từ ngày thụ lý đến ngày ban hành quyết định giải quyết tranh chấp thì thời hạn thực hiện thủ tục giải quyết không quá 45 ngày và với nơi điều kiện kinh tế khó khăn thì được tăng thêm 15 ngày.

Tuy nhiên trong trường hợp yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện chỉ áp dụng đối với tranh chấp đất đai mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013. Đối với trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy bạn nên gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết.

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp như sau:

''Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;''

Như vậy, căn cứ theo quy định này nếu hai bên trong tranh chấp hòa giải ở UBND cấp xã không thành và trường hợp của bạn phần đất tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết.

Trước tiên bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện kèm theo chứng cứ và tài liệu liên quan. Đơn khởi kiện có thể nôp trực tiếp tại Toà án hoặc nộp qua đường bưu điện.

Bộ Luật Tố tụng dân sự quy định về thủ tục nhận đơn khởi kiện như sau:

''Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:

1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;

2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;

3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.''

Như vậy, sau thời gian 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện tòa án sẽ phải ra một trong các quyết định : tiến hành thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện biết nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác hoặc trả lại đơn khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Quy định về Thụ lý vụ án như sau:

''1. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.

3. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

4. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.''

Về Phân công Thẩm phán giải quyết vụ án như sau:

''1. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Toà án phân công một Thẩm phán giải quyết vụ án.''

Như vậy, căn cứ theo quy định này, sau khi Tòa án nhận đơn và thụ lý đơn thì Tòa án sẽ thông báo cho bạn đến nộp tiền tạm ứng án phí.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo bạn phải đến Tòa án nhân dân nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Toà án phân công một Thẩm phán giải quyết vụ án.

---

2. Tranh chấp đất đai khi xin mở ngõ, lối đi giữa hai gia đình

Câu hỏi:

Thưa luật sư!Gia đình tôi có mua lại mảnh đất trước nhà của người họ hàng. Khi mua bán bằng giấy tờ viết tay có ghi là 5 thước (ngày xưa ghi số cho tròn), khi xã vào đo đạc lại thì ghi là 180m2. Như vậy có sự sai lệch giữa 2 con số. Mảnh đất nhà tôi đằng sau giáp nhà của người họ hàng đó, đằng trước giáp đường, bên phải giáp hàng xóm A, bên trái giáp ao của hàng xóm B, như vậy nhà họ hàng kia không có ngõ đi ra, nhà tôi đã tìm cách hòa giải cắt 1 phần đất để làm ngõ cho họ mà không đòi bồi thường.Nhưng  bây giờ họ lại muốn đòi làm ngõ to hơn, yêu cầu nhà tôi chỉ được lấy 5 thước đất. Nhà tôi không chịu. Và giờ đưa ra tòa giải quyết. Vậy cho tôi hỏi ai đúng ai sai, và xin tư vấn cho tôi xem gia đình tôi có khả năng thắng kiện cao không.Tôi xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

-  Căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : “ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Về việc gia đình bạn đã được đo đạc lại đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm phần ngõ bạn đã cắt cho gia đình họ hàng đó thì phần ngõ đó đương nhiên là của gia đình bạn. Và phía gia đình họ hàng kia không có quyền yêu cầu đòi nhà bạn làm ngõ to hơn. Để giải quyết tranh chấp, hai gia đình nên tiến hành thỏa thuận với nhau, xác định lại đúng phần đất thuộc gia đình của mình, tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013. Nếu khởi kiện ra tòa phần thắng gần như sẽ thuộc về gia đình bạn. Khi đã xác thực được quyền sử dụng đất, việc gia đình bạn không cho gia đình kia sử dụng mảnh đất này làm lối đi còn tùy thuộc vào lối đi của gia đình này nếu như gia đình này bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, thì họ có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Như vậy, bạn cần căn cứ vào thực tế tình hình khu đất mà cả gia đình bạn đang sinh sống, nếu gia đình kia không còn lối đi nào khác thì khi có yêu cầu gia đình bạn phải có nghĩa vụ sử dụng 1 phần diện tích đất của gia đình mình làm lối đi chung, nhà họ hàng này phải đền bù cho gia đình bạn về việc sử dụng diện tích đất làm ngõ này nếu như các bên không có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó nếu hai gia đình có thỏa thuận và thống nhất được phần ngõ đi lại thì nên làm bằng văn bản, không nên thỏa thuận miệng, tránh xảy ra phát sinh tranh chấp sau này.