Phí, lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, pháp luật có quy định về giá đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất hiện nay còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Vì vậy, để đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Tư vấn về phí, lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

Câu hỏi tư vấn: Chào văn phòng cho tôi hỏi về vấn đề lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Tôi có một mảnh đất, diện tích 1345m2 tại tỉnh A đã sử dụng ổn định từ năm 1978, không có tranh chấp đã được cấp sổ đỏ năm 1994.
Trong sổ đỏ ghi là diện tích đất ở 250m2, đất vườn 1095m2.  Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở trên cùng mảnh đất nói trên. Xin hỏi luật sư tôi có phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ hay không, số tiền sử dụng đất và lê phí phải nộp cụ thể là bao nhiêu. thủ tục chuyển mục đích thực hiện như thế nào(( Bảng giá đất của UBND tỉnh Thanh Hóa năm 2015 quy định đoạn đường, vị trí đất của tôi giá đất ở vị trí 1: 300.000đ/m2, giá đất nông nghiệp 40.000đ/m2 ). Nếu tôi làm thủ tục chia tặng con trai tôi, đồng thời làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất ở ( 250 m2 ) và đất vười ( 1095m2 ) nói trên thì tôi có phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ hay không, mức nộp mỗi loại là bao nhiêu? Xin cảm ơn luật sư

Trả lời tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bạn dành cho công ty Luật Minh Gia,để giải đáp thắc mắc chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât:

Theo quy định của Luật đất đai 2013.  Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

''1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
….''
Như vậy, do bạn hiện tại muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở nên sẽ thuộc đối tượng quy định tại điểm e, khoản 1 điều 57 Luật này, theo đó bạn cần hoàn tất thủ tục theo nghị định 43/2014.

Theo quy định Tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủtục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Cụ thể, thủ tục bao gồm:

+Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

+Nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+Nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường, sau 7 ngày làm việc cơ quan tài nguyên môi trường xem xát tính hợp lệ và quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không cho phép. Trường hợp không cho phép phải thông báo rõ lý do.

Thứ hai, về lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

….

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, mức lệ phí bạn sẽ phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại điểm c, khoản 2 Điều luật này.

Thứ ba, về lệ phí trước bạ khi tặng quyền sử dụng đất cho con:

Do trường hợp của bạn là bố mẹ tặng quyền sử dụng đất cho con. Nên sẽ thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ theo tinh thần nghị định này. Cụ thể:

Theo quy định tại khoản 10 điều 4 Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 45/2011 /NĐ-CP như sau:

Điều 4. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

….

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất trồng cây hằng năm sang đất thổ cư?

Công ty cho tôi hỏi nhà tôi có mảnh đất ở nông thôn S 176m2 đất thổ cư có 60m còn lại 116 m đất trồng cây hàng năm. Giờ tôi muốn chuyển hết 116m đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư tại nông thôn phí bao nhiêu ạ? giá đất nhà nước quy đinh tại địa phương tôi là thổ cư 200.000/m2 đất bằng trồng cây hàng năm 40.000/m2. 2% phí mục đích sử dụng đất và 0,5 phí trước bạ là tính trên tổng số 176m2 thổ cư hay chỉ tính trên giá 116m2 chuyển đổi sau ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo đó, khi chuyển đồi mục đích thì tiền sử dụng đất gia đình phải nộp được xác định bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với khoản thuế và lệ phí bạn đưa ra (2% phí mục đích sử dụng đất và 0,5 phí trước bạ) là không có, tức bạn không phải nộp khoản này . Vì hai khoản thuế và lệ phí trên chỉ phải nộp khi thực hiện việc mua bán đất.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!