Nguyễn Văn Thành Tâm

Mua bán chuyển nhượng phải đất bị tòa án kê biên ?

Việt nam là một đất nước với cơ cấu dân số trẻ, quy mô dân số lớn và có xu hướng ngày càng tăng vì vậy nhu cầu nhà đất là rất lớn chính vì vậy đã diễn ra không ít những trường người dân mua phải những mảnh đất đang không được phép chuyển nhượng đặc biệt là đất bị tòa án kê biên. Nhận thấy tình trạng trên chúng tôi xin giải quyết một số tình huống cụ thể sau đây để mọi người có thể hiểu và tránh khỏi trường hợp đáng tiếc.

Câu hỏi tư vấn:

Tháng 10 năm 2020 tôi có mua một mãnh đất của chị X vợ chồng tôi và vợ chồng chị X đã ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng Qsd đất và tài sản trên đất đến tháng 3 năm 2021 tôi lên văn phòng đăng ký Qsd đất sang tên trong quá trình sang tên.
Găp phải vấn đề do chị X đang nợ 1 khoản tiền của chị Y nên chị Y kiện ra toà án do vậy toà án gui công văn sang văn phòng đăng ký Qsd đất yêu cầu dừng việc sang tên cho tôi để tìa án kê biên tài sản xin luật sư tư vấn cho tôi.

Nội dung tư vấn:

Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty chúng tôi với trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất Căn cứ tại Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:
"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

...
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế".

Theo như quy định đất đai sau khi mua bán chuyển nhượng người dân phải đến phòng đăng kí đất đai để làm thủ thục đăng kí biến động đất đai trong thời hạn là 30 ngày.
Trường hợp của bạn theo trình bày thì tháng 10 năm 2020 bạn và chị X có làm giấy tờ chuyện nhượng và công chứng nhưng đến tận tháng 3 năm 2021 bạn mới đi đăng kí biến động đất đai (sang tên đất từ chị X) trường hợp này bạn đã quá hạn 4 tháng so với quy định.

Thêm vào đó tại Điều 17 nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định:
"Điều 17. Không đăng ký đất đai
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động"
=> Như vậy khi chuyển nhượng đất đai người không làm thủ tục đăng kí biến động đất nếu vượt quá thời hạn của điều khoản của nghị định trên có thể bị sử phạt phạt hành chính.

Thứ hai Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
=> Như vậy nếu trong quá trình chuyển nhượng đất mà tòa án lại kê biên tài sản là mảnh đất đang được chuyển nhượng thì theo điều khoản của luật trên việc chuyển nhượng mảnh đất này sẽ không diễn ra.
Trường hợp này, pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu". Việc giao dịch vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: "Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận"
=> Như vậy căn cứ vào các điều khoản trên thì việc chuyển nhượng của hai bên sẽ không được thực hiện và hai bên có trách nghiệm hoàn trả lại những gì đã nhận của nhau như tiền tài sản và hiện trạng ban đầu của mảnh đất.

Gọi ngay