Mua bán, chuyển nhượng nhà đất khi nhà, đất đang thế chấp

Tuy vậy, cho đến nay em tôi mất khả năng thanh toán với ngân hàng với số tiền ngân hàng yêu cầu là 5 tỷ đồng và ngân hàng đang tiến hành làm thủ tục kiện ra tòa để thu giữ và phát mại ngôi nhà này. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Tôi muốn giữ lại ngôi nhà, nhưng hiện nay tôi không có đủ 5 tỷ đồng nộp cho ngân hàng. Tôi chỉ có 2 mảnh đất trị giá đủ số tiền trên nhưng thơì gian bán đất dự kiến phải mất tối thiểu 1 năm. Em tôi đã đề nghị ngân hàng cho giãn thời gian trả nợ thêm 6 tháng nữa, nhưng ngân hàng không đồng ý và vẫn tiến hành thủ tục khởi kiện. Vậy làm thế nào chúng tôi có thể đề nghị thêm thời gian trước tòa để có thời gian bán đất lây tiền trả nợ ngân hàng? Cám ơn sự quan tâm của quý luật sư!

Trả lời: Chào bạn, với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về bảo vệ quyền lợi của bạn nếu tài sản thế chấp bị ngân hàng xử lý.

Căn cứ Điều 121, khoản 4 Điều 349 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực đúng theo quy định pháp luật.

Trường hợp thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà giữa bạn và em bạn có hiệu lực. Theo đó, các bên có nghĩa vụ theo hợp đồng và theo quy định pháp luật. Khi em bạn mất khả năng thanh toán với ngân hàng và ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thế chấp thì quyền lợi của bạn được giải quyết theo sự thỏa thuận giữa bạn và em bạn trong hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuận thì em bạn phải trả lại khoản tiền đã nhận của bạn và bồi thường thiệt hại (nếu có). Nếu em bạn không thực hiện nghĩa vụ này thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.

Trường hợp hợp đồng không thỏa mãn tất cả các điều kiện trên thì hợp đồng không có hiệu lực pháp luật. Bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được xử lý theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, em bạn có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đã nhận của bạn.

Thứ hai, về việc giữ lại ngôi nhà

Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản thì trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên và theo quy định pháp luật. Việc ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thế chấp trên là đúng quy định pháp luật, nếu ngân hàng không đồng ý gia hạn thời hạn trả nợ như bạn nói thì bạn không thể giữ lại ngôi nhà như bạn mong muốn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi nhà, đất đang thế chấp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV: Nguyễn Ngọc - Công ty Luật Minh Gia.