Sang tên quyền sử dụng đất khi mâu thuẫn, tranh chấp thế nào?

1. Sang tên đất đai khi gia đình có mâu thuẫn, tranh chấp thế nào? 

Câu hỏi:

Gia đình tôi có một miếng đất ở Bến Tre do mẹ tôi đứng tên. Nhà có 6 anh chị em, chỉ có một người anh thứ 3 và em trai út ở với mẹ. Năm 2014 em út sang tên đứng tên toàn bộ mảnh đất đó mặc dù người anh thứ 4 gởi đơn 3 cấp để ngăn sang nhượng và mẹ tôi phải lên ở với anh thứ 4 (vì em út hắt hủi mẹ tôi). Nay gia đình tôi muốn mẹ tôi đứng tên miếng đất đó để người em út không sang nhượng cầm cố cho người khác gia đình tôi phải làm như thế nào. Kính mong luật sư tư vấn cho gia đinh tôi .Thành thật cảm ơn.

Trả lời: Công ty Luật Minh Gia xin tư vấn cho bạn như sau:

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể được. Nhưng trong trường hợp em út của bạn đã hoàn thành thủ tục sang tên để đứng tên toàn bộ mảnh đất đó thì khả năng để mẹ bạn đứng tên trở lại là gần như không thể vì người em chắc chắn sẽ không đồng ý. Tuy vậy, nếu chứng minh được người em út có dấu hiệu lừa đảo khi tiến hành thủ tục sang tên từ tên mẹ bạn thì gia đình bạn có thể khởi kiện và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó sẽ vô hiệu.

---

2. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất như thế nào?

Câu hỏi:

Em chào các anh, chị!Em có một việc nhờ chỉ giúp như sau:Gia đình em có 6 anh chị em (2 trai, 4 gái), Mẹ em còn sống, Bố em đã mất,ông bà có 1.000m2 đất vườn thổ, trước khi mất bố em đã chia cho 4 người con gái600m2 (đã sang tên), phần còn lại 400m2 (còn đứng tên bố em) sẽ là của em và người anh trai (Mẹ em đã quyết định như vậy). Em và anh trai dự tính mỗi người sẽ nhận 100m2 làm tài sản riêng; lấy 200m2 còn lại làm đất sử dụng chung để sau này xây dựng từ đường làm nơi sinh hoạt chung cho gia đình các anh, chị và em. Em xin hỏi? 1/- Trường hợp em và anh trai (2 người) sau này cùng sử dụng chung mảnh đất trên thì phải làm những thủ tục gì để xác lập QSDĐ chung cho 2 anh em?2/- Trường hợp các anh, chị và em (6 người) sau này cùng sử dụng chung mảnh đất trên thì phải làm những thủ tục gì để xác lập QSDĐ chung cho 6 người? Em xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia! trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất: Vì 400m2 đất mang tên bố bạn, cho nên nếu được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì mẹ bạn sẽ được một nửa, nửa phần đất còn lại sẽ chia theo pháp luật theo hàng thừa kế thứ nhất bao gồm mẹ bạn và 6 người con căn cứ theo Bộ Luật dân sự 2015, và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất thỏa thuận để lại 400m2 cho bạn và anh trai. 

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…”.

Sau khi thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế thì mẹ bạn, anh trai và bạn tới cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước).

- Nộp thuế, phí, lệ phí nếu có.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

- Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Nếu 6 người trong gia đình bạn muốn đồng sở hữu mảnh đất trên thì có thể thỏa thuận với nhau để 6 người đồng sở hữu đối với mảnh đất đó theo trường hợp sở hữu chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần căn cứ tại Điều 209 và Điều 210 Bộ Luật dân sự 2015.

Điều 209. Sở hữu chung theo phần.

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất.

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Như vậy. sau khi mẹ bạn và 6 người con thỏa thuận với nhau sở hữu chung mảnh đất thì những người này lập thành văn bản có công chứng, chứng thực về phần quyền của mỗi người đối với mảnh đất đó và thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất như trên.  6 ngời trong gia đình bạn có thể cử một người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể ghi tất cả 6 người trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.