LS Nguyễn Mạnh Tuấn

Giấy mua bán đất viết tay là gì? Hợp đồng viết tay có hiệu lực không?

Hiện nay, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là giao dịch “mua bán đất”. Bài viết dưới đây Luật Minh Gia Luật sư tư vấn trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay và các vấn đề pháp lý liên quan. Nội dung cụ thể như sau:

1. “Giấy mua bán viết tay là gì?”

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa hay quy định nào về “Giấy mua bán viết tay”. Trên thực tế, đây là cụm từ mọi người thường nhắc đến để chỉ một loại giấy tờ được các bên mua bán đất lập thành văn bản (viết chữ thường hoặc đánh máy) nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực không?

Về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp lý không? Quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai từ lâu đã đặt ra điều kiện phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Những giao dịch mua bán không đáp ứng được điều kiện về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định sẽ không có hiệu lực.

Kể từ sau ngày 01/07/2014, không thực hiện thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tất cả các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực. Những trường hợp có giấy tờ mua bán viết tay trước đó có thể xem xét công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, như thời điểm ký kết hợp đồng viết tay, quá trình sử dụng đất, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng,… mà Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Bạn đọc có thể tham khảo qua tình huống Luật Minh Gia tư vấn dưới đây.

Câu hỏi: Cách đây 1 năm tôi có mua đất của bà Nguyễn Thị A, hợp đồng mua bán được viết giấy tay nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên đến năm nay người bán trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi. Tôi muốn hỏi về quy định giải quyết trường hợp của tôi thế nào, tôi xin cảm ơn.

>> Tư vấn thắc mắc về hợp đồng mua bán đất đai, gọi: 1900.6169

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: 

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Giữa bạn và bên A có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thông qua giấy viết tay. Do đó, về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hợp đồng viết tay giữa bạn và bên A chưa đáp ứng được quy định về hình thức.

Tuy nhiên, để giải quyết tranh chấp về hợp đồng, bạn có thể thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi bên bán cư trú. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, vì không rõ bạn đã thực hiện được từ 2/3 nghĩa vụ hợp đồng hay chưa cho nên chúng tôi hỗ trợ giải quyết theo 2 trường hợp như sau:

- Thứ nhất, nếu như bạn đã trả đủ số tiền cho bà A hoặc trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015 “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

- Thứ hai, nếu bạn chưa trả đủ số tiền đã thỏa thuận hoặc trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thì khi này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.

Hỏi tư vấn qua điện thoại