Hỏi về trường hợp thế chấp QSD đất (sổ đỏ) để vay tiền

Câu hỏi tư vấn: 

Chào luật sư, tôi có câu hỏi đề nghị luật sư tư vấn về trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để vay tiền và các vấn đề khác liên quan theo quy định pháp luật như sau:

Kính gửi các Luật sư, Tôi có một vấn đề rất mong quý Luật sư tư vấn giúp như sau:

Đầu năm 2019, ông A đưa cho bà B 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A và vợ để vay tổng số tiền trên 800 triệu đồng (Một sổ đỏ đứng tên ông A và một sổ đứng tên vợ của A). Đến hẹn ông A không trả được cho bà B, nên hai bên đưa ra Toà án giải quyết. Ngày 27/1/2021 Tòa án đã hoà giải thành công và có quyết định công nhận hòa giải của các đương sự. Theo QĐ đó, trong thời hạn 1 tháng ông A phải trả cho bà B toàn bộ số tiền đã vay nói trên và B sẽ trả lại ông A 2 sổ đỏ. Giấy tờ vay nợ giữa ông A và bà B thì ông A đóng dấu của công ty do ông A làm giám đốc.

Trước đó, ngoài khoản vay mà ông A đã vay của bà B thì sau này ông A còn vay của một người khác tên C một khoản tiền nhưng không trả đúng hẹn và hai bên cũng đưa nhau ra Toà án giải quyết. Trong QĐ của tòa có tuyên ông A phải chuyển quyền sử dụng cho ông C 3 sổ đỏ (trong đó có 2 sổ đỏ bà B đang giữ và mặc dù ông A vay tiền của bà B trước). Chi cục thi hành án dân sự đã căn cứ QĐ của tòa án và làm các thủ tục để ông C sang tên tại Phòng tài nguyên.

Bà B hoàn toàn không biết gì về việc xét xử của toà án giữa ông A và ông C cũng như việc 2 thửa đất mà bà B đang giữ sổ đỏ đang được làm thủ tục sang tên cho ông C. Khi biết việc này, bà B đã gửi đơn kèm các tài liệu vay nợ và tài liệu của Toà án gửi phòng Tài nguyên đề nghị dừng việc cấp sổ đỏ mới cho ông C. Tuy nhiên, theo Viện kiểm sát thì sổ đỏ là tài sản cá nhân còn việc vay nợ giữa ông A và bà B là của công ty ông A, bên cạnh đó việc bà B cầm 2 sổ đỏ của ông A là trái luật và hợp đồng vay tiền giữa ông A và bà B là vô hiệu. Nên việc cấp mới sổ đỏ cho ông C vẫn sẽ được tiến hành mặc dù ông A muốn chuyển quyền sử dụng của 2 thửa đất nói trên cho bà B nhưng lại không biết cần làm những thủ tục gì vì bản thân ông A cũng không biết đã ký những giấy tờ gì trước đó trong vụ án với ông C.

Thưa các Luật sư,

-  Những việc mà Tòa án, Thi hành án đã làm như nói ở trên có đúng luật không?

-  Bà B có cơ hội đòi được tiền bằng việc chuyển quyền sử dụng hai mảnh đất nói trên hay không?

-  Trong trường hợp trên thì bà B và ông A phải làm gì để có thể chuyển quyền sử dụng của 2 mảnh đất đó cho bà B?

Rất mong nhận được tư vấn của các Luật sư sớm nhất, Xin chân thành cảm ơn và mong trả lời của các Luật sư

Nội dung tư vấn: 

Chào bạn, đầu tiên chúng tôi xin cảm ơn câu hỏi của bạn. Về câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp giữa ông A và bà B

Theo thông tin anh cung cấp, ông A giao cho bà B 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 Giấy chứng nhận do ông A đứng tên và 01 Giấy chứng nhận do vợ của ông A đứng tên) để bảo đảm cho khoản vay 800 triệu. Trên giấy vay nợ giữa ông A với bà B có đóng dấu của công ty do ông A làm Tổng Giám đốc. Do đó, hợp đồng vay tài sản này được xác định là hợp đồng vay tài sản giữa công ty do ông A làm giám đốc và bà B. 

Về hợp đồng vay tài sản, tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Có thể thấy, pháp luật hiện hành không có quy định về hình thức của hợp đồng vay tài sản. Do đó, hợp đồng này có thể được thể hiện thông qua lời nói, hành vi hoặc văn bản. Đối chiếu với thông tin bạn cung cấp, hợp đồng vay tài sản giữa công ty ông A và bà B là có hiệu lực pháp luật. 

Về hợp đồng thế chấp, việc ông A giao 02 Giấy chứng nhận cho bà B thể hiện ý chí của ông A là thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay 800 triệu. 

Tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Nhưng trên thực tế, hợp đồng vay tài sản có bên vay là công ty ông A và bên cho vay là bà B. Trong khi đó, ông A lại dùng tài sản của chính mình và vợ mình (không thuộc sở hữu của công ty ông A) để chấp cho khoản vay của công ty là không phù hợp với quy định nêu trên. 

Ngoài ra, 01 Giấy chứng nhận do vợ ông A đứng tên thì đây là tài sản riêng thuộc sở hữu của vợ ông A (nếu hai Giấy chứng nhận này được cấp theo đúng quy định pháp luật) nên ông A không có quyền thay mặt vợ mình định đoạt tài sản này (thế chấp cho bà B), trừ khi có giấy ủy quyền. 

Hơn nữa, về hình thức của hợp đồng thế chấp, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này [...]”

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng.

Từ những phân tích trên có thể thấy, việc ông A đơn thuần giao Giấy chứng nhận cho bà B để bảo đảm cho khoản vay của công ty là không phù hợp với quy định pháp luật nên hợp đồng thế chấp không có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, hợp đồng vay tài sản vẫn có giá trị pháp luật. Vì vậy, hợp đồng vay tiền giữa công ty ông A và bà B là hợp đồng vay tài sản không có bảo đảm. 

Thứ hai, giải quyết vấn đề: 

1. Quyết định của Tòa án và Thi hành án

• Đối với quyết định của Tòa án xử lý vụ việc của ông A và bà B

Như phần trên đã phân tích, hợp đồng vay tài sản giữa công ty ông A và bà B có hiệu lực pháp luật. Do đó, việc Tòa án quyết định: Trong thời hạn 1 tháng ông A phải trả cho bà B toàn bộ số tiền đã vay nói trên và B sẽ trả lại ông A 2 sổ đỏ là phù hợp với quy định pháp luật. 

• Đối với quyết định của Tòa án xử lý vụ việc của ông A và ông C

Theo nội dung mà anh cung cấp và các quy định pháp luật liên quan, quyết định của Tòa án trong quan hệ của ông A và ông C là chưa chính xác. Bởi lẽ: 

Trong 3 cuốn sổ đỏ mà Tòa quyết định: Ông A phải sang tên cho ông C có Giấy chứng nhận đứng tên vợ ông A. Như trên đã phân tích, tài sản này không thuộc quyền sở hữu của ông A mà là của vợ ông A nên ông A không có quyền định đoạt tài sản này. 

Còn đối với 02 Giấy chứng nhận còn lại thì tòa án đã quyết định đúng mặc dù ông A vay tiền của bà B trước nhưng tranh chấp với ông C xảy ra trước nên tòa án có thể quyết định việc sang tên cho ông C đối với Giấy chứng nhận có tên của ông A. 

2. Bà B có cơ hội đòi được tiền bằng việc chuyển quyền sử dụng hai mảnh đất nói trên hay không?

Câu trả lời là không. Bởi lẽ, khoản vay 800 triệu là khoản vay giữa công ty ông A và bà B mà không phải là khoản vay của cá nhân ông A với bà B (như trên đã phân tích). Vì vậy, tài sản được dùng để trả nợ cho bà B phải là tài sản của công ty mà không phải là tài sản riêng của cá nhân ông A. Trong khi đó, Giấy chứng nhận (mà ông A đưa cho bà B) là tài sản riêng của cá nhân ông A, không phải tài sản của công ty. 

3. Phương thức để ông B chuyển quyền sử dụng đất cho bà B

Để có thể chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì phải có 2 điều kiện:

- Ông A phải chứng minh được là ông không vay tiền của ông C hoặc trả tiền cho ông C theo cách khác để giữ lại mảnh đất của mình. 

- Doanh nghiệp của ông A là doanh nghiệp tư nhân vốn của công ty là vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp và ông A thanh toán bằng cách sang tên cho bà B hoặc trong trường hợp k phải là doanh nghiệp tư nhân thì ông A với tư cách là người đại diện doanh nghiệp ký giấy vay nợ với bà B trái với quy định của công ty và phải chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về trường hợp thế chấp QSD đất (sổ đỏ) để vay tiền. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.

Trân trọng