Hỏi tư vấn về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng?

Đồng thời trong ngày cũng ký quyết định cho phép chuyển mục đích với thửa đất tôi nêu trên.Ngày 18/7/201x, Văn phòng đăng ký sử dụng đất chuyển phiếu chuyển thông tin tài chính xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích của tôi qua chi cục thuế. Sau đó, tôi nhận được thông báo thuế với số tiền chuyển mục đích là tổng giá trị chênh lệch giá 2 loại đất, cụ thể là 142,1m*(250.000-70.000)=25.578.000 đ.
Đến tháng 9/2014, trong phần đất còn lại của mình, ông A gửi hồ sơ chuyển mục đích 150m2,và được tính tiền sử dụng đất là 50% tổng giá trị chênh lệch 2 loại đất, với lý do đất ông A là đất có nguồn gốc vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở.
Vậy theo nghị định 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, tại điểm a, khoản 2, điều 5, thì trường hợp chuyển mục đích của tôi cũng được giảm 50%.
Nhưng khi liên hệ với cơ quan chức năng, tôi lại bị từ chối giảm 50%, với lý do, theo điều 17, thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, có hiệu lực từ 1/8/2014, hồ sơ của tôi nộp trước ngày 1/7/2014 nên không được áp dụng chính sách mới.Cho tôi hỏi cơ quan chức năng trả lời như vậy là đúng hay sai? Vì theo quan điểm của tôi, điều 17, thông tư 76 có nêu rõ "xử lý chuyển tiếp một số vấn đề phát sinh khi thông tư có hiệu lực thi hành", mà hồ sơ của tôi đã giải quyết xong hoàn toàn trước ngày 1/8/2014 (ngày hiệu lực của thông tư 76).
 

Tiền sử dụng đất?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn luật sư tư vấn như sau:

Tại khoản 5, điều 17 , thông tư 76/2014/TT-BTC có quy định:
 
"5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì thực hiện nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ hợp lệ xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp Giấy chứng nhận nhưng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm chậm nhất theo thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư của Liên Bộ Tài chính và Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".

Theo đó, việc nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm mà cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy trong trường hợp của bạn việc thu tiền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của bạn được ban hành vào thời điểm nào:
 
-  Thứ nhất, hồ sơ của bạn được nộp và có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có trước ngày thông tư 76/2014/TT-BTC có hiệu lực (1/8/2014):
 
Do thời điểm này thông tư 76/2014/TT-BTC chưa có hiệu lực nên nên việc xác định tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo luật đất đai 2003 và vì mảnh đất của bạn là mảnh đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ người khác nên theo khoản c, điều 6 Nghị định số: 198/2004/NĐ-CP thì:
 
"Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
 
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp".
 
Và tiền sử dụng đất của bạn sẽ được tính dựa trên cơ sở này.
 
- Thứ hai, hồ sơ của bạn được nộp trước ngày 1/8/2014 nhưng quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có sau ngày thông tư 76/2014/TT-BTC có hiệu lực (1/8/2014):

Do thời điểm này thông tư 76/2014/TT-BTC đã có hiệu lực nên chính sách và giá đất sẽ được áp dụng theo khoản 2, điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất của bạn được tính bằng 50% chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn sang đất ở:
 
"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
........

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Trân trọng!
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia