Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng?

Vợ chồng tôi chông nom bà 2 năm, bà mất chúng tôi đứng ra lo hậu sự. Sau 4 năm anh trai chồng ở miền nam về tự phá khóa vào nhà ở được 1 năm chúng tôi không nói gì. Đến 25 tháng 4 năm 2015 em trai chồng phát đơn kiện nhà tôi đòi chia đất của cô tôi theo luật sư tôi giải quyết như nào cho đúng với pháp luật? xin cảm ơn luật sư.
 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do bạn trình bày thông tin chưa rõ thời điểm gia đình bạn và cô bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cô bạn là thời điểm nào, vì vậy chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1:

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết trước ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006). Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng đất không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực vì vậy hợp đồng được giao kết giữa cô bạn và bạn nếu đáp ứng các điều kiện về năng lực giao kết hợp đồng dân sự cũng như không trái với quy định pháp luật về nội dung hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và có người chú làm chứng thì hợp đồng giữa 2 bên được pháp luật thừa nhận. Do đó, sự sở hữu của bạn đối với mảnh đất của cô bạn là hợp pháp. Mặc dù cô bạn bị lẫn đã đốt sổ đỏ nhưng vì hợp đồng chuyển nhượng của 2 bên là hợp lệ nên gia đình bạn vẫn được sang tên GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc khởi kiện đòi lại đất là quyền của những người liên quan tuy nhiên trong trường hợp này cơ sở để đòi lại mảnh đất của họ là rất thấp. Khi tranh chấp tại Tòa, bạn chỉ cần cung cấp chứng cứ là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được kí kết giữa bạn và cô bạn.

Trường hợp  2:

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết sau ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006). Khi này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực theo quy định.

“2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Và việc công chứng được áp dụng bắt đầu từ năm 1/7/2007 vì vậy nếu như hợp đồng của bạn và cô bạn chưa có công chứng, chứng thực thì hợp đồng này là vô hiệu. Do đó:
 
Thứ nhất, em trai chồng bạn có thể có quyền khởi kiện về tranh chấp thừa kế đất đai theo Bộ Luật Tố Tụng dân sự 2015, thủ tục khởi kiện bạn có thể tham khảo bài viết sau: Thủ tục khởi kiện dân sự.

Thứ hai về chia tài sản thừa kế

Căn cứ Điều 651 - Bộ luật dân sự 2015 thì đối với tài sản không có di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại".

Đối với trường hợp của cô ruột bạn nếu những đối tượng ở hàng thừa kế thứ nhất không có hoặc không tồn tại thì mảnh đất của cô bạn sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ hai gồm: chồng bạn, anh trai chồng bạn, em trai chồng bạn. Mảnh đất của cô bản sẽ được chia làm 3 phần di sản bằng nhau.

Tuy nhiên, khi chia thừa kế Tòa sẽ căn cứ xác định ưu tiên thanh toán các nghĩa vụ tài sản và các khoản chi phí liên quan đến thừa kế theo thứ tự như sau:

"1. Chi phí hợp lý theo tập quán cho việc mai táng;

2. Tiền cấp dưỡng còn thiếu;

3. Tiền trợ cấp cho người sống nương nhờ.....".

Do vợ chồng bạn chông nom cô 2 năm và khi cô mất thì đứng ra lo hậu sự nên Tòa án sẽ xem xét và gia đình bạn sẽ được hưởng chi trả 1 phần thêm khoản chi phí mai, chi phí chăm lo cô 2 năm (khoản chi phí này dùng tài sản của cô bạn để chi trả nên những người được hưởng thừa kế miếng đất của cô bạn sẽ phải có nghĩa vụ trả khoản chi phí cho vợ chồng bạn).
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia