Điều kiện tách thửa, các khoản phí khi tách thửa và đăng ký quyền SDĐ

Công ty có cam kết sẽ ra sổ và hiện tại tôi chỉ đóng 50% tổng số tiền đất, sau khi ra sổ sẽ đóng 50% còn lại. Khi ra sổ sẽ là sổ chung 2 người đồng sở hữu do diện tích tách thửa đất yêu cầu 80m2 đối với đất chưa có nhà ở có bề ngang 8m mà những lô đất đó chỉ 50 m2 đến 52 m2 với bề ngang 4m đủ điều kiện tách khi có nhà xây dựng và hoàn công. Tôi muốn hỏi nếu trong trường hợp tôi xây nhà thì có tách được sổ theo lời cam kết của công ty hay không, trong trường hợp toii ko xây nhà mà người đồng sở hữu xây nhà thì tôi có được tách đất của mình thành sổ riêng hay không. Việc đồng sở hữu đất có những khó khan gì cho tôi sau này hay không…. Khi xây nhà hoàn công và làm sổ riêng tôi phải chịu những chi phí nào? Xin Công ty trả lời giúp những thắc mắc nêu trên, tôi xin chân thành cảm ơn.

Nội dung tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với những thắc mắc của bạn, theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Quyết định quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định:

Thửa đất của bạn và thửa đất của người đồng sở hữu hiện tại khi tách thửa đều phải đảm bảo: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Do đó, khi ra sổ bạn có quyền được tách thửa theo quy định của pháp luật với diện tích tương ứng được quy định như trên.

Trong trường hợp bạn không xây nhà mà người đồng sở hữu của bạn xây nhà thì bạn cũng vẫn không được tách thửa với quy định hạn mức diện tích tối thiểu tách thửa dành cho đất có nhà. Quy đinh này được áp dụng khi cả hai bên đều có nhà trên đất cần tách thửa.

Khó khăn có thể gặp nếu cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra trong trường hợp bạn làm các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải có sự đồng ý của cả hai bên hay trong trường hợp nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền phần đất này cho người khác thì bạn phải ưu tiên cho người đang cùng đứng tên chung với mảnh đất này theo quy định tại Điều 223, Bộ Luật Dân sự 2005.

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại”.

Khi xây nhà xong và bạn muốn làm sổ riêng thì trước tiên bạn phải làm thủ tục tách thửa và sau đó thì là thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đối với việc tách thửa:

+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là 0.5% giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành

Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng, phí đo vẽ.

•   Đối với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Lệ phí trước bạ: 0,5 % Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại   b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, bổ sung vào giấy chứng nhận.

Ngoài ra, bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Các khoản phí: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất. Mức thu các khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên mức tối đa được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trân trọng!