LS Nguyễn Mạnh Tuấn

Đất trong quy hoạch thì có được trồng cây, hoa màu không?

Luật sư cho em hỏi về việc trồng cây khi đất thuộc quy hoạch như sau: Trong quá trình quy hoạch đô thị từ năm 2010 ở khu đô thị Nhà em có diện tích nằm trong diện tích được quy hoạch nhưng chưa nhận được tiền đền bù hỗ trợ, còn các hộ xung quanh đã nhận hết tiền đền bù hỗ trợ.

Nhưng đơn vị thi công khi thi công đã san lấp và làm đường vào diện tích đất nhà em mà đất nhà em có cả giấy chứng nhận ruộng đất (sổ đỏ đất nông nghiệp). Nhà em cũng nhiều lần đơn từ lên Phường lên Quận nhưng từ 2010 đến nay vẫn chưa được giải quyết. Giờ em muốn lên trồng cây hoa màu, dựng lán trại để giữ đất có vi phạm luật pháp không ạ, hay em phải làm gì để giữ được đất hoặc nhận được tiền đền bù. Mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Từ quy định trên đối chiếu với trường hợp của bạn: diện tích đất nhà bạn nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa nhận được tiền đền bù hỗ trợ, tuy nhiên bạn không nói rõ đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa nên chưa thể xác định việc bạn trồng cây và dựng lán trại có hợp pháp hay không. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013, cụ thể: 

"1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

...

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Tức là, khi địa phương bạn chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì bạn vẫn có thể trồng cây hoa màu và dựng trại lán để trông coi, quản lý (không phải mục đích để ở). Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì bạn vẫn được trồng cây hoa màu (trồng cây hàng năm). Đối với việc xây dựng lán trại, nếu đây là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế, tức là công trình xây dựng thì bạn không được quyền xây dựng. 

Thứ hai về vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Và Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, trường hợp bạn sử dụng đất có Giấy chứng nhận mà có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì bạn sẽ được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dung với loại đất thu hồi (đất nông nghiệp), nếu không có đất để bồi thường thì bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất mà bạn không được bồi thường thì bạn có thể làm đơn kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.

TƯ VẤN NHANH