Đất quy hoạch treo có được tách thửa không?

Câu hỏi tư vấn:

Chào Luật sư, giải đáp giúp tôi về việc tách thửa đất trong diện quy hoạch treo như sau: Tôi có thửa đất đã có Giấy CNQSDĐ hợp pháp, thửa đất đã có thông báo THĐ từ tháng 06/2015, lý do THĐ: Nhà nước thu hồi một phần thửa đất để bán đấu giá đất Thương mại - Dịch vụ.

Tuy nhiện giá bồi thường quá thấp tôi không đồng ý, do vậy UBND huyện không ban hành QĐ thu hồi đất và để "treo" nhiều năm nay. Nay tôi bán một phần thửa đất đó, hai bên mua bán đã thống nhất nhưng khi làm thủ tục tách thửa, sang tên thì Địa phương gây khó khăn với lý do đã có thông báo thu hồi đất. Xin hỏi luật sư: Việc sang nhượng một phần thửa đất nêu trên của tôi có bị hạn chế quyền của người SDĐ không? Nếu bị hạn chế quyền sang nhượng, tôi có tách thửa phần diện tích đất theo thông báo THĐ để chờ xử lý có được không? "phần diện tích đất theo thông báo thu hồi là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở". Xin trân trọng cảm ơn./.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, đã có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng?

Trước hết, về vấn đề sang nhượng, tách thửa phần diện tích đất khi đã có thông báo thu hồi, pháp luật đã có quy định cụ thể tại khoản 1 điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, trong đó sửa đổi điều 49 Luật đất đai 2013 như sau:  

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Theo quy định trên, trường hợp diện tích đất có thông báo thu hồi nhưng đã quá 03 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, bạn vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tách thửa nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm trên đất. Khi thực hiện việc tách thửa, bạn phải đảm bảo hạn mức tối thiểu được tách thửa theo quy định của từng địa phương, về vấn đề này bạn có thể liên hệ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có phần đất thuộc sở hữu của bạn để xem xét.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, việc tách thửa và chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính mà không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai, về tính pháp lý của thông báo thu hồi đất:

Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy rằng thông báo thu hồi đất của UBND huyện đang có dấu hiệu trái pháp luật. Cụ thể, theo pháp luật hiện hành, những trường hợp mà Nhà nước được ra quyết định thu hồi đất quy định tại điều 16 Luật đất đai 2013:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”

Đối với thửa đất của bạn, thông báo của Nhà nước thu hồi đất từ tháng 6/2015 với lý do: “Nhà nước thu hồi một phần thửa đất để bán đấu giá đất Thương mại - Dịch vụ” là không phù hợp quy định bởi mục đích thu hồi đất này không thuộc các trường hợp được phép thu hồi đất. Đồng thời, thông báo thu hồi đất từ năm 2015 đến nay vẫn chưa có quyết định thu hồi nhưng cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Anh có thể làm đơn kiến nghị, khiếu nại hoặc tố cáo để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét về thông báo thu hồi đất và có phương án điều chỉnh, hủy bỏ thông báo thu hồi đất.