Bồi thường đất quy hoạch khi nhà nước thu hồi thế nào?

1. Thu hồi đất là gì? Quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

- Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi nếu có đủ các điều kiện thì sẽ được bồi thường. Tùy từng trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất được bồi thường về đất; chi phí đầu tư vào đất còn lại; thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh và các khoản hỗ trợ. Trên thực tế, có nhiều trường hợp trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất đã có hành vi lấn, chiếm đất và sử dụng trong một thời gian dài. Vậy khi Nhà nước thu hồi phần đất lấn, chiếm này thì người sử dụng đất có được bồi thường hay không? Cơ quan nào có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất? Khi thu hồi đất có phải thông báo trước không?

2. Nhà nước thu hồi đất lấn chiếm, người cải tạo sử dụng có được bồi thường không?

Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có thửa đất thổ cư làm nhà và cấp số năm 2004, giáp thửa đất là một hào rãnh mép đường giao thông liên thôn. Gia đình tôi có đổ đất san lấp hào rãnh và xây tường bao loan trên diện tích đó làm sân vườn và sử dụng ổn định 20 năm nay. Hiện nay xã có dự án làm đường vào phần diện tích nhà tôi xây bao loan 50cm và yêu cầu tháo dỡ tường và trả mặt bằng mà không có đền bù, khi đơn vị thi công đến đoạn nhà tôi mới được thông báo. Tôi xin hỏi công ty luật:

- Gia đình tôi có được thông báo kế hoạch của dự án khi mở rộng đường không, từ khi có kế hoạch thiết kế?

- Gia đình tôi có được bồi thường đất và tài sản gắn liền trên đất không?

Trả lời:  Cảm ơn bạn đã gửi nội dung đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62);

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64);

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).

Theo thông tin bạn cung cấp, xã có dự án làm đường nên thu hồi đất, đây được coi là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật giao thông của địa phương và thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 62 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật

Căn cứ quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

....

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

...

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Theo quy định trên, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là hai cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất. Trường hợp của bạn là thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân nên UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất. UBND cấp xã sẽ không có thẩm quyền thu hồi đất.

Thứ ba, trách nhiệm thông báo về việc thu hồi đất theo quy định pháp luật

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật đất đai năm 2013 về trách nhiệm thông báo thu hồi đất như sau:

“Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.”

Theo quy định trên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm phải thông báo cho người có đất bị thu hồi biết. Tùy thuộc vào loại đất thu hồi mà thời hạn thông báo sẽ khác nhau, đối với đất nông nghiệp thì chậm nhất là 90 ngày; đối với đất phi nông nghiệp thì chậm nhất là 180 ngày trước khi có quyết định thu hồi đất.

Như vậy, gia đình bạn có quyền được thông báo kế hoạch thu hồi đất của dự án mở rộng đường trước khi có quyết định thu hồi đất.

Thứ tư, điều kiện bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất

- Điều kiện bồi thường về đất:

Nguời sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. (khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013).

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Theo quy định trên, gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất đối với phần đất bị thu hồi nếu có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).

Căn cứ quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 như sau:

“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

….

5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”

Theo quy định trên, nếu phần đất hào rãnh mép đường giao thông liên thôn mà gia đình bạn đã san lấp và xây tường rào bao loan nay diện tích đất lấn, chiếm đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, đang sử dụng ổn định thì mà không có tranh chấp thì đủ điều kiện để được Cấp giấy chứng nhận và sẽ được bồi thường về đất khi nhà nước có quyết định thu hồi. Việc xác định sử dụng đất ổn định sẽ căn cứ vào quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Điều kiện bồi thường về tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 88 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Theo quy định trên, chủ sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Xét về nguồn gốc, mục đích sử dụng thì phần đất hào rãnh mà gia đình bạn san lấp thuộc công trình hệ thống đường giao thông đường bộ. Gia đình bạn đã có hành vi lấn, chiếm đất nên phần tài sản trên đất đó không được coi là được tạo lập một cách hợp pháp, vì vậy không được bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.

Trân trọng.