Có được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp? Hình thức xử lý vi phạm?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định pháp luật hiện hành, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. Pháp luật cũng có quy định, người sử dụng đất nếu có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất đã được ghi nhận sang loại đất khác thì có thể chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất còn tùy thuộc vào từng loại đất cụ thể. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hoặc liên hệ với Công ty Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể theo trường hợp của anh/chị.

2. Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Nhờ Công ty Luật Minh Gia cho tôi xin ý kiến tư vấn về vấn đề sau: Gia đình chúng tôi có một rẫy cao su, trong đó có xây dựng một số công trình tạm và hoàn thiện dần từ năm 2003 đến nay, tôi có nghiên cứu và biết theo Luật Xây dựng năm 2004, Điều 89 thì công trình chúng tôi nằm ở diện không cần xin giấy phép xây dựng: "k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;" (Trích Điều 89, Luật Xây dựng 2004) Tới năm 2010, gia đình chúng tôi có hoàn thiện hồ sơ và làm đơn xin chuyển nhượng một phần diện tích đất có nhà ở thành đất ở nông thôn, có nộp tiền cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy, xin Luật sư cho biết, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở trên có sai với quy định của Nhà nước hay không?

Nội dung tư vấn: Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, gia đình anh/chị có một rẫy cao su và trên đó có xây dựng một số công trình tạm, hiện tại anh/chị muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên anh/chị không cung cấp cụ thể thông tin về loại đất nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Đất của gia đình anh/chị thuộc loại đất trồng cây lâu năm

Theo quy định tại Mục 1.1.2 Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về giải thích cách xác định loại đất, đối tượng sử dụng đất, loại đối tượng quản lý đất:

“Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:

- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa, v.v;

…”

Do đó, theo thông tin anh/chị đưa ra, trong trường hợp này chúng tôi xác định rằng loại đất của anh/chị là đất trồng cây lâu năm. Đồng thời theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

…”

Theo đó, anh/chị phải sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất, việc xây dựng một số công trình trên đất trồng cây lâu năm là trái với mục đích sử dụng đất ban đầu. Hành vi này sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai 2013:

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

…”

Do vậy, mức phạt tiền sẽ tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích trái phép. Để xây dựng công trình thì anh/chị phải chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp và phải được phép của cơ quan có thẩm quyền theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

 d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…”

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu;

- Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân.

Sau đó, anh/chị sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.   

Trường hợp 2: Đất của gia đình anh/chị thuộc loại đất nông nghiệp khác

Theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:

“Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

…

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

…”

Trong trường hợp này, anh/chị có thể xây dựng các loại nhà khác trên đất nhưng phải phục vụ mục đích trồng trọt. Do đó, nếu các công trình anh/chị xây dựng nhằm phục vụ mục đích trồng trọt thì anh/chị được phép xây dựng các công trình này và phải phù hợp với quy định xây dựng nhà trên đất nông nghiệp theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014. Ngược lại, nếu các công trình anh/chị xây dựng không nhằm phục vụ mục đích trồng trọt thì hành vi của anh/chị có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Đồng thời, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp, anh/chị cũng cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất anh/chị sẽ thực hiện theo như trường hợp 1 chúng tôi đã phân tích ở trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.