Quy định tách thửa đất nông nghiệp

1. Tư vấn quy định về tách thửa đất nông nghiệp

- Những câu hỏi mà Luật Minh Gia nêu trên chỉ là một trong những câu hỏi liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa mà Luật Minh Gia nhận được trong quá trình tư vấn, tham gia các vụ việc trong lĩnh vực đất đai. Đối với việc tách thửa hay chuyển mục đích sử dụng đất, mặc dù pháp luật đã quy định rõ về trình tự thủ tục thực hiện song thực tế còn phát sinh rất nhiều khó khăn.

- Cụ thể là người sử dụng đất gặp khó khăn trong việc tiếp cận với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương để phục vụ cho việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc gặp khó khăn trong việc tiếp cận với các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về điều kiện tách thửa đối với từng loại đất khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Ngoài ra, người sử dụng đất có rất nhiều vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa khác phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất. 

Để làm rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia đưa ra một sự việc thực tế dưới đây là một ví dụ.  

2. Tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thế nào?

Câu hỏi:

Chào luật sư ! em có câu hỏi cần sự tư vấn của luật sư. Em và ba em cùng mua chung 1 miếng đất trồng cây lâu năm tại Bình Dương, diện tích là 665m2, đã có sổ. Ba e hộ khẩu ở Bình Phước. Nay e muốn tách thửa đứng tên e thì có được không ? Đất nếu muốn lên thổ cư thì có được không? Em cảm ơn.

Giải đáp:

Thứ nhất, về tách thửa đất nông nghiệp

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì hiện nay thửa đất đang đứng tên bạn và ba của bạn, do đó quyền sử dụng mảnh đất này được xác định là tài sản chung của hai ba con, trường hợp muốn tách thửa thì trước tiên phải có sự thỏa thuận giữa bạn và ba của bạn về việc tách thửa. 

Để tách thửa đất nông nghiệp, bên cạnh việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất. Theo thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất mà bạn đang có nhu cầu tách thửa là ở Bình Dương, do đó để tách thửa thì thửa đất của bạn phải đáp ứng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành tương ứng với từng thời kỳ.

Hiện nay, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND, sửa đổi, bổ sung bằng Quyết định 28/2019/QĐ-UBND quy định về việc diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, theo đó diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất nông nghiệp được quy định như sau:

Điều 3. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất

1. Đất nông nghiệp:

Đối chiếu với quy định nêu trên, diện tích tối thiểu tách thửa phụ thuộc vào từng đơn vị hành chính, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về vị trí thửa đất nên Luật Minh Gia chưa xác định chính xác được diện tích tối thiểu tách thửa đối với mảnh đất của bạn. Vì vậy, bạn có thể đối chiếu với bảng nêu trên để tự xác định diện tích tách thửa phù hợp với địa giới hành chính của thửa đất.

Ngoài ra, bạn phải tham khảo toàn bộ các điều kiện khác về tách thửa, đặc biệt là Điều 4 và Điều 5 có trong Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND, sửa đổi, bổ sung bằng Quyết định 28/2019/QĐ-UBND để xác định đất của mình có đủ điều kiện tách thửa hay không.

Thứ hai, về chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013: “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;” thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thầm quyền. Đối chiếu với trường hợp của bạn, khi chuyển từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) thì phải có sự chấp thuận của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (điểm a khoản 2 điều 59 Luật đất đai 2013).

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Trong khi đó khoản 3 Điều 45 quy định kế hoạch của Ủy ban nhân dân huyện phải được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Vì vậy nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở thì thửa đất của bạn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch của Ủy ban nhân dân tỉnh, kế hoạch của Ủy ban nhân dân huyện ban hành.

Trên đây là giải đáp của Luật Minh Gia dựa trên thông tin mà bạn cung cấp.

Trân trọng./.