Bị người khác giữ sổ đỏ thì có mất đất không?

Luật Minh Gia gửi đến tình huống thực tế dưới đây là một ví dụ minh họa liên quan đến cấp và điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.   

Câu hỏi:

Khoảng năm 1994-1995, anh trai tôi có đứng ra xin được cấp đất cho tôi. Trong khoảng 2 năm đó có được cấp đất và đứng tên của tôi là chủ. Nhưng khi được cấp đất thì anh trai tôi không thông báo cho tôi biết. Đến khi đợt chia tiếp theo tôi lại đi xin thì mới biết là đã được cấp đất và miếng đất đó đứng tên của tôi. Anh trai tôi đã xây nhà trên miếng đất đó và ở đến nay. Đến 2020 anh trai tôi đi làm lại sổ đỏ thửa đất mà tôi đang đứng tên để đứng tên anh tôi, vậy tôi xin hỏi liệu anh trai tôi có làm được sổ đỏ khi không có mặt và sự đồng ý của tôi hay không?

Giải đáp:

- Thứ nhất, xác định người sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất hiện tại đang đứng tên của bạn và ghi nhận bạn là người sử dụng đất nên tại thời điểm này bạn được xác định là chủ sở hữu duy nhất của quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, về quyền định đoạt khi người khác giữ sổ đỏ

Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nên việc chuyển tên sang tên người khác thuộc trường hợp Đăng ký biến động theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013:

“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Theo đó, hồ sơ để đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền như Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế.

Việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế là việc chủ sở hữu đang định đoạt tài sản của mình theo quy định tại Điều 192 Bộ luật dân sự 2015:“Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản”.

Tuy nhiên, hiện tại anh trai của bạn không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất nên theo quy định tại Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 thì người không phải chủ sở hữu tài sản chỉ được định đoạt tài sản khi có sự ủy quyền hoặc theo quy định pháp luật khác:

“Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Trường hợp bạn có ủy quyền cho anh trai để chuyển tên thửa đất sang tên của chính anh trai bạn thì không ủy quyền được vì vi phạm điều cấm của Bộ luật dân sự 2015: “3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, trường hợp bạn không tiến hành làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên anh trai bạn thì anh trai bạn sẽ không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh trai bạn được, tức bắt buộc phải có sự đồng ý của bạn thì người anh trai mới thực hiện được việc sang tên sổ đỏ.

Trên đây là giải đáp của Luật Minh Gia dựa trên thông tin ban đầu mà bạn cung cấp, Luật Minh Gia hi vọng bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp.

Trân trọng.