Nguyễn Thu Trang

Lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Các loại thuế, phí nhà đất?

Có rất nhiều khoản thu khác nhau cho ngân sách Nhà nước như thuế, phí, lệ phí do các tổ chức và cá nhân nộp theo quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động kinh tế của Nhà nước; các khoản thu từ bán hoặc cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước,… Lệ phí trước bạ và các loại thuế, phí nhà, đất và vấn đề được rất nhiều người quan tâm nhưng đôi khi còn nhầm lẫn. Luật Minh Gia sẽ làm rõ trong bài viết sau đây.

1. Khái quát về các khoản thu tài chính từ đất đai

Thu tài chính từ đất đai là khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ các loại thuế đất đai như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; các loại phí, lệ phí và một số hình thức thu khác.

Các khoản thu tài chính từ đất đai về cơ bản bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất; phí và lệ phí về đất đai; các khoản thu khác.

2. Lệ phí trước bạ và các loại lệ phí khác

- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% trên tổng giá trị nhà, đất. Nhà nước có chính sách miễn lệ phí trước bạ cho các hộ nghèo, người dân tộc thiểu số, nhà đất của các cơ sở thực hiện xã hội hoá trong các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế và một số đối tượng khác được quy định tại Nghị định của Chính phủ số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước bạ.

- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng kí biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

Tuỳ từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp với quy định tại Thông tư của Bộ tài chính 85/2019/TT-BTC ngày 29/11/2019 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Các khoản thuế liên quan đến nhà, đất

3.1. Thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất

- Đối với các doanh nghiệp: Khi chuyển nhượng QSDĐ, các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Thực hiện việc nộp thuế được xác định theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản sửa đổi, bổ sung. Theo đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2014. Thuế suất thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng QSDĐ là 2% trên thu nhập tính thuế. Một số trường hợp được miễn thuế như: chuyển nhượng tài sản là nơi ở duy nhất (có điều kiện kèm theo); tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở giữa bố mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột,…

3.2. Thuế sử dụng đất

Trên thực tế, việc sử dụng đất phải nộp thuế được gắn với 2 loại thuế căn cứ vào từng nhóm đất mà các chủ thể sử dụng. Về nguyên tắc, chủ sử dụng loại nhóm đất nào được điều chỉnh bởi đạo luật về thu thuế loại đất đó. Do đó, nói đến thuế sử dụng đất là bao gồm: thuế sử dụng nhóm đất nông nghiệp và thuế sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp.

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đối tượng nộp thuế bao gồm: tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; hộ được giao QSDĐ nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay được thực hiện theo Nghị quyết của Quốc hội số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp và Nghị định của Chính phủ số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12.

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Về nguyên tắc, người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, để kinh doanh thương mại, dịch vụ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, việc thu thuế được thực hiện theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Về đối tượng chịu thuế, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); đất phi nông nghiệp sử dụng khác sử dụng vào mục đích kinh doanh, Đối tượng phải nộp thuế là tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh.

Về thuế suất: Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần. Diện tích đất tính thuế (m2) phần trong hạn mức, thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức, thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức, thuế suất là 0,15%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mức thuế suất 0,03%. Đất phi nông nghiệp khác có kết hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh, thuế suất 0,03%.

4. Các khoản phí liên quan đến nhà, đất

Ngoài việc nộp lệ phí, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí trong một số trường hợp, bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp QSDĐ; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;…

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Phí thẩm định cấp QSDĐ: là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh...

Phí thẩm định cấp QSDĐ chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ.

- Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai: là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu về đất đai (như: cơ quan địa chính, UBND xã, phường, quận, huyện...) nhằm bù đắp chi phí quản lí, phục vụ việc khai thác và sử dụng tài liệu đất đai của người có nhu cầu. Theo Điều 3 Thông tư của Bộ tài chính số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì mức thu phí tối đa không quá 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu.

- Các loại phí khác theo quy định.

5. Các khoản thu khác

Ngoài các khoản thu tài chính từ đất đai chủ yếu nêu trên thì còn một số khoản thu khác được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành về xử lý vi phạm pháp luật. Thu tiền từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm: Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; xử lí kỷ luật cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai và trách nhiệm bồi thường, hoàn trả của cán bộ, công chức, viên chức; phạt tiền đối với người bị truy cứu trách nhiệm hình sự do vi phạm pháp luật đất đai. Trách nhiệm bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai,...

6. Phân biệt với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Hiện nay rất nhiều người lầm tưởng “tiền sử dụng đất” và “tiền thuê đất” là “tiền thuế đất”. Tuy nhiên, đây là hai khoản thu tài chính liên quan đến việc được Nhà nước bàn giao đất để sử dụng thông qua giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

6.1. Tiền sử dụng đất

Theo Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau:

1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

2) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất;

3) Nhà nước công nhận QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng; tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;…

Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất đặc biệt cao hơn nhiều so với trường hợp không có hành vi vi phạm. Tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

6.2. Tiền thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuế, bao gồm:

1) Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê tùy theo từng đối tượng theo quy định của pháp luật;

2) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

4) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Đơn giá thuê đất: thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.