Xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Người bán đất cho tôi là ở phú yên còn tôi thì ở thành phố nha trang. Tôi có đưa đơn kiện lên tòa án tỉnh phú yên và tòa án tỉnh phú yên phán xét là hợp đồng vô hiệu. Vì thế tôi yêu cầu tòa án tỉnh phú yên cho tôi xin lại tiền cọc từ phía bên bán đất.

Vụ việc của tôi cụ thể như sau: vào ngày 19 tháng 10 năm 2012 tôi giao kết 1 hợp đồng mua bán đất với chủ đất tại nha trang khánh hòa nhưng họ sống tại thành phố phú yên. Khi giao kết hợp đồng tôi không biết họ đã thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng. Sau đó chủ đất hẹn tôi 2 tháng sau sẽ làm tách sổ đỏ cho tôi là 200m2 của thửa đất 2014m2. Tuy nhiên sau 2 tháng thì tôi lại tìm và hỏi sổ đỏ thì họ lại nói là không có tiền để tách sổ đỏ cho tôi và hẹn tiếp 2 tháng nữa và thế 2 tháng tiếp  lại như câu trả lời ban đầu. Bởi vậy tôi muốn đòi lại tiền cọc.

Trước đó, khi bắt đầu làm thủ tục mua bán thì có thêm chị gái của người bán đất tham gia. Người này đã từng nợ tiền huê của tôi với số tiền là 240 triệu và họ tự thỏa thuận ngay lúc ban đầu với nhau và nói với tôi là bán mảnh đất cho tôi với giá là 580 triệu và tôi sẽ phải đưa trước 300 triệu và họ đã đồng ý với nhau là chị của người bán đất sẽ chuyển nhượng 120 triệu của số tiền nợ 240 triệu vào mảnh đất 580. Tổng số tiền tôi đã giao cho bên bán là 300 triệu và thêm 120 triệu chuyển khoản nợ kia. Số tiền còn lại chúng tôi thống nhất là khi họ giao đất và sổ thì tôi giao tiền đủ.

Chủ đất có hứa là 2 tháng sẽ hoàn tất thủ tục tách sổ đỏ cho tôi mà đến nay vẫn chưa hoàn thiện nên tôi yêu cầu trả tiền cọc lại cho tôi nhưng họ không trả. Phía tòa án tỉnh phú yên cứ kéo dài tình trạng cho đến nay chưa giải quyết xong  và tòa án phú yên nói rằng có người thứ ba giờ họ không chịu trả tiền 120 triệu vào mảnh đất 200 m2 với giá 580 triệu và bên bán bảo tôi đưa hết số tiền còn lại mới tách sổ và biết  rõ ràng họ lừa tiền tôi mà cứ kéo dài cho tới nay vẫn chưa có kết quả gì xin làm ơn cho tôi biết tôi phải làm sao
 
Thành thật xin cảm ơn chân thành sớm cho tôi biết phải làm sao?
 

Tư vấn về xử lý hợp đồng vô hiệu.

 
 Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

“…4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.”

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định….”

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“….2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”

Từ những quy định trên, thì khi quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì nếu không có sự đồng ý của ngân hàng người chủ đất sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng. Bởi vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn và chủ đất đã ký là vô hiệu_không có hiệu lực pháp luật, do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Đối với việc bạn đã giao tiền cọc cho bên chủ đất, tức là 2 bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này là hợp đồng phụ của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mà hiệu lực của hợp đồng phụ sẽ phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Bởi vậy, hợp đồng đặt cọc này cũng vô hiệu theo hợp đồng chính.

Đối chiếu với quy định tại Điều 137 BLDS quy định về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì trong trường hợp này các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy bên chủ đất sẽ có trách nhiệm trả lại toàn bộ tiền cọc cho bạn.

Đối với khoản nợ 120 triệu được chuyển giao từ người chị họ, thì nghĩa vụ này trên thực tế chưa được chuyển giao. Bởi vậy khoản nợ này vẫn được xác định là khoản nợ giữa bạn và người chị họ của bên bán.

Theo như bạn trình bày, thì Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên đã có quyết định tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu. Song bên bán không thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền cho bạn. Bởi vậy, bạn có thể gửi đơn yêu cầu thi hành án đến Cơ quan thi hành án để cưỡng chế thi hành án.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng