Trần Diềm Quỳnh

Hợp đồng thuê đất là gì? Quy định về thuê đất thế nào?

Cho thuê quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất và quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định. Pháp luật hiện hành quy định về vấn đề cho thuê quyền sử dụng đất như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Minh Gia sẽ cung cấp một số thông tin liên quan để bạn đọc nắm rõ.

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng thuê đất

Hợp đồng thuê đất (bản chất là Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất) là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và ttả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định ở Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Chủ thể cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có ttanh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Có thể thấy, việc cho thuê quyền sử dụng đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp ở các vùng nông thôn diễn ra chưa phố biến nhưng phần nào có tác dụng cho việc sử dụng và cải tạo đất được thường xuyên, tạo điều kiện cho những người lao động thiếu đất có đất để canh tác đồng thời khắc phục tình trạng khó khăn cho những gia đình thiểu vốn, thiếu lao động... không đủ điều kiện sử dụng đất có hiệu quả. Còn ở khu vực thành phố, quyền sử dụng đất thường được thuê để kinh doanh, buôn bán hàng hóa, dịch vụ,…

2. Quy định pháp luật về thuê đất

Câu hỏi tư vấn: Kính thưa quý công ty! Tôi có vấn đề về ruộng đất xin quý công ty tư vấn cho. Hiện nay tôi đang có dự định thuê đất nông từ hộ cá nhân và gia đình trong xã của tôi. Trong hợp đồng tôi dự định sẽ phô tô công chứng sổ đỏ và trong hợp đồng sẽ xin chữ kí của những cá nhân trong gia đình đủ 15 tuổi.

Tôi xin hỏi tôi làm như thế đã đủ chưa ? Trong hợp đồng tôi thuê 20 năm, liệu sau 5 năm đến 10 năm sau trong gia đình của họ có con cái hoặc cháu họ đủ 15 tuổi (ở thòi điểm tôi kí hợp đồng những người ngày chưa đủ 15 tuổi hoặc chưa sịnh ra) lại sinh ra ý kiến kiện tụng hoặc không đồng ý cho tôi thuê hết thời gian mà hợp đồng đã kí không? Mong quý công ty tư vấn và chỉ rõ điều luật sử dụng mình lấy ở mục nào năm nào để tôi có thể tham khảo. Tôi cũng mong quý công ty hướng dẫn cho tôi những văn bản và thủ thục cần thiết để làm hợp đồng khi thuê ruộng đất với hộ gia đình. Và nếu có văn bản mẫu thì cho tôi xin một bản. Tôi xin chân thành cảm ơn!-Trân trọng cảm ơn !  

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Đối với vấn dề chữ kí của các thành viên trong hộ gia đình: Điều 212, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau:

“ 1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này

Như vậy đối với đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên là người đã thành niên( đủ 18 tuổi trở lên) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Việc bạn dự định xin chữ kí của những người đủ 15 tuổi  là chưa đủ vì trong hộ gia đình có những thành viên chưa thành niên thì hợp đồng cho thuê cần tuân thủ theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 về người chưa thành niên như sau:

- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Theo quy định tại Điều 21 nêu trên thì khi hộ gia đình cho thuê đất nông nghiệp có người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự  thì việc thỏa thuận việc cho thuê và việc kí vào hợp đồng thuê đất nông nghiệp của những người này sẽ được người đại diện theo pháp luật đồng ý hoặc thực hiện. Nếu trong hợp đồng mà bạn thuê 20 năm, mà 5 năm đến 10 năm sau trong gia đình của họ có con cái hoặc cháu họ đủ 15 tuổi (ở thời điểm bạn kí hợp đồng những người ngày chưa đủ 15 tuổi hoặc chưa sịnh ra) lại sinh ra ý kiến kiện tụng hoặc không đồng ý cho bạn thuê hết thời gian mà hợp đồng đã kí thì khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì bạn vẫn được thực hiện tiếp hợp đồng thuê cho đến hết 20 năm.

 Về văn bản, thủ tục cần thiết khi thuê đất nông nghiệp

- Bạn có thể tham khảo các văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật dân sự; Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn; Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn.

 - Thủ tục thuê đất nông nghiệp, hai bên cần lập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp với các điều khoản do các bên thỏa thuận theo quy định pháp luật. Sau khi thỏa thuận xong các điều khoản trong hợp đồng có thể đem hợp đồng đến Phòng công chứng thuộc UBND hoặc Văn phòng công chứng thuộc tổ chức hành nghề công chứng để công chứng. 

Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp bạn có thể tham khảo mẫu sau đây: mẫu hợp đồng thuê đất

 

Hotline: 1900 6169