Xin giấy phép xây dựng trên dự án đất quy hoạch

1. Tư vấn về vấn đề xin cấp giấy phép xây dựng.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, di dời công trình. Tuy nhiên thủ tục cấp giấy phép xây dựng được pháp luật quy định như thế nào thì không phải ai cũng nắm được. Đặc biệt là trường hợp xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên đất có quy hoạch thì có được không, trình tự, thủ tục như thế nào?. Đây là một trong những vấn đề được quan tâm rất nhiều trong thời gia gần đây. Nếu bạn gặp vấn đề này hoặc đang có tranh chấp phát sinh nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi  1900.6169, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+ Quyền của người sử dụng đất đố với đất có quy hoạch ;

+ Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ ;

+ Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng ;

2. Xin giấy phép xây dựng trên dự án đất quy hoạch.

Câu hỏi: Thưa luật sư, gia đình tôi hiện đang có 1 miếng đất,  nhà tôi lúc đầu có xin GPXD để xây nhà nhưng bên phường họ bảo đất này đang trong quy hoạch. Nhà tôi không biết hỏi ai để giải quyết vì không thể để không miếng đất gần 10 năm, mà bên nhà nước cũng không thông báo khi nào quy hoạch. 

Ba tôi tính làm trước rồi bên địa chính phạt thì sẽ hỏi cách khác xem sao. Tới lúc bên địa chính đến ghi biên bản phạt và kêu lên đóng phí phạt 25 triệu xong (bộ biên bản phạt gốc thì ngân hàng nhà nước giữ), nhà tôi cũng lại xin hồ sơ làm GPXD tiếp lại vẫn câu trả lời cũ là trong quy hoạch của giao thông mà không có giấy tờ thông báo về dự án, hay thời hạn dự án được thực thi.

Tôi muốn hỏi là làm thế nào có thể xin xây dựng tạm được?

Tôi có thể yêu cầu để biết được thời gian dự án quy hoạch thực thi hay không? Vì không thể nào chỉ có 1 lời nói thông báo bằng miệng trong khi nhà tôi không làm hoặc để không miếng đất vô ích như vậy. Nhà tôi chấp nhận nếu có quy hoạch thì đền bù theo diện đất không mà không cần đền bù nhà ở.

Nếu luật sư có cần thông tin gì thêm cứ hỏi tôi sẽ trình bày thêm ạ. Cám ơn luật sư. 

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như những gì bạn đã trình bày, về nguyên tắc thì đất nằm trên dự án quy hoạch nên việc xây dựng sẽ căn cứ theo  Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, trường hợp gia đình cần xác định diện tích trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng hằng năm của huyện thì việc xây dựng phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo thông tin cung cấp thì dự án đã có quy hoạch 10 năm mà chưa triển khai và cũng không tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố về việc điều chỉnh đó thì có thể xác định gia đình bạn không bị hạn chế về quyền xây dựng công trình.

Khi đó, bạn có thể làm hồ sơ cấp phép xây dựng nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn”

Điều 131 Luật xây dựng 2014:

"1. Công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng để phục vụ thi công xây dựng công trình chính.

2. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng và thực hiện xây dựng công trình tạm theo thiết kế, dự toán xây dựng được duyệt.

3. Công trình xây dựng tạm phải được dỡ bỏ khi đưa công trình chính của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp công trình xây dựng tạm phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt."

Để biết được thời gian dự án quy hoạch có được thực thi hay không, bạn có thể đến UBND cấp huyện yêu cầu UBND huyện trả lời.

>> Luật sư giải đáp thắc mắc về luật Đất đai, xây dựng qua tổng đài: 1900.6169

------------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về quy hoạch và đền bù khi thu hồi đất

Hỏi: Em xin chào văn phòng luật sư,rất cảm ơn văn phòng đã giải đáp thắc mắc cho tất cả mọi người,và e cũng có 1 câu hỏi nhờ luật sư giải đáp Hiện tại em đang có mảnh đất ở đất trồng cây,và sổ đỏ có ghi rõ ngang và dài 512m tất cả nhưng vài năm sau đó đã đổi thành sổ hồng nhưng chỉ còn 472m thôi e có hỏi bên phường xã thì họ có nói là đất quy hoạch nên đường thụt vào phải mất đất cả xóm ai cũng bị như vậy không riêng 1 mình em,tuy nhiên vấn đề ở đây của e là trong sổ hồng lại không phê đất quy hoạch mà người gần nhà e mới nhận sổ hồng năm nay lại viết là có quy hoạch .Vậy khi được quy hoạch và đền bù thì có khác nhau gì không thưa luật sư. Em xin cảm ơn.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

....2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng, và 1 kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm cho nên có thể sổ của gia đình được cấp khi chưa có quy hoạch còn sổ nhà hàng xóm được cấp khi đã có quy hoạch nên có sự khác nhau về sự cập nhật. Tuy nhiên, việc có quy hoạch không ảnh hưởng đến điều kiện được bồi thường về đất đai, bởi nếu gia đình có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền được yêu cầu bồi thường khi có quy hoạch phải thu hồi đất, cho nên nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi nhận phần diện tích bị thu hồi thì anh/chị có quyền yêu cầu được bồi thường về diện tích đất tương ứng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.