Tư vấn về việc tặng cho quyền sử dụng đất

Bà nội và ông nội em đã không còn sống chung mấy chục năm nay, ngày xưa cũng không đăng kí kết hôn. Bà nội em có 3 người con, 1 người con lớn là cô 2 em (sống tại Mĩ) có chồng và 1 con gái. Người kế là cha em, nhưng đã qua đời cách đây 2 năm, có vợ và 1 con gái là em. Cô út em sống tại Việt nam cũng đã có chồng và 2 con nhỏ. Hiện nay, bà nội em có mảnh đất và muốn chia làm tư cho bốn người (bà nội, cô 2, ba em và út em) . Đất đã đo và tự phân chia sẵn ra 4 mảnh riêng biệt (gia đình em tự làm điều đó chứ chưa có cơ quan pháp luật nào công nhận), cô út em cũng đã xây nhà trên mảnh đất đó nhưng trong Sổ đỏ bà nội em vẫn đứng tên cả mảnh đất, vẫn chưa muốn cắt ra sang tên cho mỗi người. Vậy em muốn hỏi những câu hỏi sau, rất mong được công ty luật sẽ giải đáp thắc mắc giúp em:

1. Bà nội làm thủ tục sang tên cho cháu nội khi ba đã mất thì mất bao nhiêu ngày và phải đóng phí nhiều không? Đó là quyền thừa kế từ ba em khi ba mất hay là cho, tặng từ bà sang cháu?

2. Nếu làm thủ tục có cần phải kí giáp ranh không? Đất em nằm ở giữa đất của cô út (sát bên đất cô út là đất cô 2 hiện đang ở Mĩ nhưng tất cả vẫn còn đứng tên bà nội trong Sổ đỏ) và đường đi của xí nghiệp, phía trước là mặt lộ, phía sau là đất của người khác.

3. Mảnh đất của em nằm ở tỉnh lộ 864, xã song thuận, huyện châu thành, tỉnh tiền giang, hiện có chiều ngang 5 mét và chiều dài 40 mét, đất mặt tiền nhưng lộ giới vào khoảng 10 mét. Công ty luật có thể giúp em thẩm định giá về miếng đất này được không? Em không biết đó là đất nông nghiệp hay thổ cư vì em không rành về vấn đề này, em cũng chưa hỏi bà nội, nhưng nếu là đất nông nghiệp sao cô út em được xây nhà ở đó mà không bị cơ quan pháp luật xử phạt?

4. Nếu là đất nông nghiệp, chưa thổ cư thì có đủ điều kiện sang tên cho em không vì diện tích quá nhỏ?

5. Ví dụ vẫn chưa sang tên cho em mà bà nội em cho phép em được quyền rao bán miếng đất đó nhưng bây giờ, bà em chuẩn bị đi du lịch Mĩ thì có cách nào em vẫn làm giấy tờ hợp lệ được cho người mua khi không có mặt bà ở Việt nam không ? Em có cần kêu bà viết giấy tay để lại trước khi sang Mĩ hay không?

6. Gia đình em (ba, mẹ và em) có một căn nhà riêng đứng tên chủ hộ là ba em, sổ hộ khẩu chỉ có 3 người. Ba em đã mất cách đây 2 năm, em và mẹ có cần làm thủ tục chuyển đổi tên chủ hộ không? Và thủ tục tốn phí nhiều không và mất bao nhiêu ngày mới giải quyết xong thủ tục? Em rất mong nhận được giải đáp từ luật sư. Em xin chân thành cảm ơn !

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về công ty luật Minh Gia. Với yêu cầu giúp đỡ của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Do bà nội chưa tặng cho quyền sử dụng đất cho bố bạn mà bố đã mất, nên quyền sử dụng đất này không phải di sản để lại của bố bạn. Việc cho tặng này sẽ được thực hiện theo hình thức bà tặng cho cháu.

Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Nếu bạn thuộc trường hợp bà tặng cho bạn quyền sử dụng đất lần đầu thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

2. Trường hợp này của bạn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không áp dụng việc kí giáp ranh. Công việc này đã được thực hiện khi đăng kí cấp GCNQSDĐ.

3. Để xác định giá đất và xem mảnh đất của gia đình bạn có phải là đất nông nghiệp hay không, mời bạn tham khảo Quyết định 44/2015/QĐ-UBND Ban hành Quy định về Bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (2016 - 2020) trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.

4. Về điều kiện tách thửa đất tại Tiền Giang, chúng tôi đã có bài viết tại đây, mời bạn tham khảo.

Tư vấn về điều kiện tách thửa đất, giá đất tại tỉnh Tiền Giang.

5. Căn cứ điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ, việc ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Như vậy, chỉ những người được ủy quyền tại hợp đồng ủy quyền mới có được quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện những công việc theo đúng nội dung những gì đã được ủy quyền.

Do đó, bạn có thể toàn quyền rao bán và làm thủ tục với mảnh đất của bà khi hai người đã làm hợp đồng ủy quyền để bạn nhân danh bà thực hiện việc mua bán, trao đổi.

6. Theo quy định của luật cư trú, khi một người chết thì phải làm thủ tục xóa đăng kí thường trú của người đó. Thủ tục xóa đăng kí thường trú bạn xem cụ thể tại điều 11, thông tư 35/2014/TT-BCA.

Sau khi xóa đăng kí thường trú thì bạn thực hiện thủ tục thay đổi chủ hộ theo quy định tại điều 29 Luật cư trú 2006.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về việc tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng,

CV. Đoàn Quỳnh Thơ – công ty luật Minh Gia