Tư vấn về tranh chấp nhà và tài sản trên đất khi chuyển nhượng đất

Nội dung đề nghị tư vấn: Tôi có một trường hợp đang tranh chấp đất đai, kính mong văn phòng luật sư có thể tư vấn cho tôi. Vụ việc như sau: Vào năm 2009, 03 anh em các ông Trần T, Trần H, Trần Ho. được mẹ cho 03 thửa đất liền kề với nhau (đã ra 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện CĐ, tỉnh BRVT cấp). Sau đó, do cần tiền làm ăn, 03 anh em ông Trần H, Trần Ho., Trần T đã vay của 01 người tên N với số tiền 150.000.000đ, để đảm bảo cho khoản vay này, ông N yêu cầu 03 anh em ông H làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 03 thửa đất kể trên cho ông N. Do không trả được nợ, nên đến năm 2014, ông N làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 03 thửa đất trên cho bà , với giá tiền 70.000.000đ. Sau đó, bà H lại tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 03 thửa đất kể trên cho ông TQH với giá tiền 200.000.000đ. đến 03/2015, ông TQH được UBND huyện CĐ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 03 thửa đất trên. Nhưng khi ông TQH đến phần đất của mình vừa mua thì phát hiện trên phần diện tích đất ông vừa mua có dính 01 phần căn nhà của bà N.T. Ý (căn nhà đã xây dựng được 15năm) là mẹ ruột của các ông Trần H, Trần Ho., Trần T. Do vậy, ông TQH đã tự ý thuê người đến phá dỡ một phần căn nhà của bà N.Th.Ý để lấy đúng phần diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và di dời nhiều cây xanh (cây kiểng do ông Trần H trồng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất) trong phần đất của mình vừa mua được. Với diễn biến vụ việc như trên, văn phòng luật sư Minh Gia tư vấn cho tôi, hành vi của ông TQH có được xem là Hủy hoại tài sản không? Phần căn nhà, cùng những cây kiểng nằm trên phần đất ông TQH vừa mua được thuộc sở hữu của ai? Xin văn phòng luật sư trích dẫn những Điều khoản, quy định trong thông tư hay bộ luật nào? Kính xin cảm ơn văn phòng luật Minh Gia.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, nội dung vụ việc của bạn căn cứ theo quy định tại Điều 170 về Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại."

 Căn cứ theo quy định tại Điều 185 về Bảo vệ việc chiếm hữu của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại."

Để xác định hành vi của ông TQH có đúng pháp luật hay không thì phải căn cứ vào việc ai là chủ sở hữu tài sản.

Nếu căn nhà không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì khi ông TQH dỡ bỏ căn nhà là không trái pháp luật, vì không chứng minh được bà Ý là người sở hữu căn nhà.

Nếu có giấy có giấy tờ quyền sở hữu với căn nhà và vẫn thuộc về bà N.T.Ý thì việc ông TQH phá dỡ là bất hợp pháp. Đối với trường hợp này bạn chưa nói là khi ba người con bán đất cho ông N có thỏa thuận bán căn nhà và những tài sản trên đất (cây cối) hay không? Nếu không thỏa thuận bán nhà và những tài sản trên đất thì những tài sản này vẫn thuộc sở hữu của bà Ý và ông Hảo. Ông TQH phá dỡ tài sản thuộc sở hữu của người khác, cần phải bồi thường giá trị tài sản đó.

Hiện tại, cần có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà là của bà Ý, chứng minh trong hợp đồng chuyển nhượng đất không thỏa thuận bán những tài sản trên đất (cây cối) là có căn cứ đề yêu cầu ông TQH  bồi thường thiệt hại về tài sản đã gây ra.

Về xử lý vi phạm hành chính: Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 15 về Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác của Nghị định 167/2013/NĐ-CP  của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình như sau:

"2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;"

Đối với trường hợp này, nếu như ông TQH hủy hoại tài sản nhà của bà ý và cây của ông Hảo dưới 2.000.000 đồng thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính bị Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng với hành vi cố ý Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản.

Về chịu trách nhiệm hình sự:  Căn cứ theo quy định tại Điều 178 về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của Bộ luật hình sự 2015 như sau:

"1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

c) Tài sản là bảo vật quốc gia;

d) Dùng chất nguy hiểm về cháy, nổ hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

đ) Để che giấu tội phạm khác;

e) Vì lý do công vụ của người bị hại;

g) Tái phạm nguy hiểm,"

Đối với trường hợp này của bạn, Ngoài việc ông TQH phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại về dân sự thì ông TQH có thể phải chịu trách nhiệm hình sự. Nếu trong trường hợp ông TQH biết căn nhà và những tài sản trên đất là thuộc về bà Ý và ông Hảo nhưng vẫn cố ý phá dỡ mà gây thiệt hại từ từ 2 triệu đồng trở lên thì ông TQH có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản theo Điều 178 của Bộ luật hình sự năm 2015.

Trân trọng.