Trần Tuấn Hùng

Tư vấn về tranh chấp đất đai không có hợp đồng mua bán đất

Dear Văn phòng luật Minh Gia. Hiện tại mình có chút rắc rối về đất đai, nên mình cũng muốn nhận được sự tư vấn từ bên văn phòng luật của minh. Mình sẽ trình bày vấn đề như sau: Vào năm 2004 Mẹ mình có mua 1 miếng đất của vợ chồng Ông A (người vợ là em gái mẹ mình) với hình thức miệng và ko có giấy tờ gì để chứng minh việc mua bán đó.

Khi mua miếng đất đó, Mẹ mình có nhờ người cha của người chồng đứng tên miếng đất, tài sản hình thành từ tiền của mẹ minh. nhưng cũng ko có làm giấy tờ gì mà chỉ nói miệng. Sau khi ra sổ thì bên bán có đưa sổ hồng cho bên gia đình mình và hứa sẽ sang tên cho gia đình mình. Nhưng trong thời gian đó thì người đứng tên miếng đất qua đời mà chưa kịp sang tên cho bên nhà mình, kèm theo là cặp vợ chồng cũng li dị nên việc này bị gián đoạn và ko thể thực hiện được. Hiện tại bên gia đình của người đứng tên sổ đổ (Gọi tắt: Ông B) gòm có 1 con trai (là chồng của em gái mẹ minh) và 1 con gái là con của vợ trước của ông B, có ý định đâm đơn kiện để đòi lại miếng đất của gia đình minh. Về vấn đề giấy tờ bên minh chỉ cầm được sổ đỏ và sinh sống tại địa chỉ trên từ năm 2004 đến nay, hàng năm có đóng thuế và đã làm hộ khẩu tại địa chỉ trên. Trên đây là nhưng thông tin mình có cung cấp cho Văn phòng luật Minh Gia. Mình muốn hỏi:

- Nếu đem ra thưa kiện thì bên gia đình mình có tỉ lệ thắng kiện không?

-Và khi kiện tụng thì cần những giấy tờ gì?

-Tài sản của gia đình mình mua như vậy có được nhà nước pháp luât chấp nhận không?

Rất mong nhận được sự tư vấn và phản hồi của Văn phòng luật Minh Gia. Mình xin chân thành cảm ơn. Trân trong!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn cho Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Căn cứ Khoản 1, Điều 129 và trường hợp của bố mẹ bạn thì hợp đồng bằng miệng mà hai bên đã xác lập vẫn có thể có hiệu lực, bố mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó vì hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của hợp đồng. Nếu gaio dịch trên được công nhận có hiệu lực thì bố mẹ bạn sẽ thắng kiện.

Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp

Về việc tranh chấp đất đai thì chỉ sau khi thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất không thành thì Tòa án  mới thụ lý giải quyết tranh chấp khi có đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai và việc khởi kiện cần có:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán đất; Giấy tờ xác nhận của UBND xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật;

- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực);

- Biên bản hòa giải không thành của ủy ban nhân dân cấp xã/phường;

- Các giấy tờ liên quan khác: Sổ địa chính, giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất…

Ngoài ra, cần chuẩn bị các giấy tờ khác để chứng minh mảnh đất đó là của bố mẹ bạn như giấy tờ biên nhận hay người làm chứng về việc chuyển tiền mua đất, giấy tờ về thuế mà bố mẹ bạn đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với mảnh đất, xác nhận của hàng xóm sinh sống quanh khu vực mảnh đất, nếu đã yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đã xác lập năm 2004 và có kết quả công nhận thì cũng phải nộp kèm theo giấy tờ về việc công nhận để tạo lợi thế để có khả năng thắng kiện cao hơn.

Thứ ba, về việc công nhận quyền sử dụng đất

Điều 82 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số Điều, Khoản của Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Trường hợp của bố mẹ bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 và chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng thì thực hiện theo Khoản 2, Điều 82 của Nghị Định tức là phải nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và các giấy tờ về thuế, nếu không có tranh chấp thì bố mẹ bạn sẽ được cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật định. Hơn nữa bố mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch mua bán đất đã xác lập năm 2004 là có hiệu lực vì hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của hợp đồng, bên bán giao đất, bên mua nhận đất và sử dụng đến thời điểm hiện tại và đã giao tiền cho bên bán. Như vậy mảnh đất của bố mẹ bạn sẽ được pháp luật công nhận.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia